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年报点评丨新城控股:双轮驱动,骆驼疾行

摘要:一直在行业前十几名的位置上稳定增长的新城控股, 在2018年实现突破,完成了2000亿的跨越,跻身行业前十。年报数据显示,新城控股全年合同销售金额达2211亿,同比增长74.8%。
 丁祖昱 丁祖昱评楼市 今天

一直在行业前十几名的位置上稳定增长的新城控股, 在2018年实现突破,完成了2000亿的跨越,跻身行业前十。年报数据显示,新城控股全年合同销售金额达2211亿,同比增长74.8%。销售金额稳健上涨的同时,新城控股三年内的复合增长率也达到90.6%,其业绩增速位列十强房企第一。


在商业地产的运营上,新城控股也交出了不错的成绩单。截止2018年底,新城控股开业运营的吾悦广场累计达到42座,全年新增商业地产开业规模位居行业第二。从公司营利来看,新城控股实现了利润的大幅增长,其中营业收入较上期增长34.2%至547.81亿元。



多区域布局,实现新目标不难


2019年新城控股将冲击销售目标2700亿元,按照近几年的业绩增长速度来看,其实现目标难度不大。


图 1:新城 2014-2018 年合同销售规模增长情况


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数据来源:企业业绩公告、CRIC


年报数据显示,2018年新城控股销售业绩贡献最高的区域仍然是长三角。随着集团整体规模的增加,新城控股在长三角的销售贡献占比有所下降。拿地数据显示,近几年新城控股重仓三四线,而目前三四线面临调整,这些市场调控对于新城控股会产生一定的影响。但好在新城控股是双轮驱动拿地的,三四线项目多与商业相关,去年下半年,特别是去年底,已经可以看出新城控股加大了一二线拿地的力度。目前新城吾悦广场也进入了收获期,这也有助于企业控制风险。数据显示,截止至2018年末,新城控股已累计开业42 座吾悦广场,全年吾悦广场租金及管理收入达21.2 亿元,同比增107.4%。 


我认为在2019年的土地投资战略上,新城控股应该多关注二线市场,因为二线城市整体市场容量相对较大。当然,在三四五六线投资中,只要之前没有经历过房价暴涨的城市也是可以进入的,但是关键在于拿地上要拿较好的位置、较低的地价、综合的进入,把项目打造成核心区域的标杆,这样才有助于控制三四五六线项目的风险,同时对于二线城市的投资布局也要加强。


图 2:新城 2014-2018 年拿地情况(万方、亿元)

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数据来源:企业业绩公告、CRIC


根据年报数据显示,2018年公司全年累计获取地块共164幅,新增建面达4773.24万平方米。其中商业综合体年内新增33个项目,新增建面为1940.46万平方米。从土地成本来看,平均楼面地价为2330元/平米,相比去年有所降低。这不仅让新城控股旗下项目在成本上更具竞争力,同时也为公司的高利润提供了空间。


盈利能力突出,财务指标良好


图 3:新城2015-2018 年毛利率、净利率、归母净利率情况

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数据来源:企业业绩公告、CRIC


数据显示,新城控股今年毛利率上升1.5个百分点至34.8%,净利率大幅提升至22.0%,处于行业较高水平,归母净利率延续了2017年的趋势上涨至12.3%。从投资者回报来看,也能够看出新城控股的盈利能力较为突出。2018年基本每股收益为4.69元,同时公司还拟向全体股东每股派发现金红利1.5元(含税),预计派发的现金红利共计33.68亿元。从负债情况来看,截止2018年底,新城控股净资产负债率为49.21%,较前一年下降18.23个百分点,显示出公司在逐步扩大规模的同时,确保了财务的安全稳健。 


图 4:新城 2015-2018 年债务情况

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数据来源:企业业绩公告、CRIC


良好的财务指标实际上是新城控股综合素质的体现,这和新城控股投资的区域分布也有比较大的关联。过去几年,新城控股投资了很多三四线,甚至是四五线的城市,这些项目前期投资的资金压力不是特别大,再加上过去几年三四五六线城市市场表现较为突出,项目周期相对较短,资金回笼较快。


战略与管理,都是双轮驱动


在TOP30房企里,新城控股是一家成长比较具代表性的公司,企业性格也很鲜明,我认为用厚积薄发、一鸣惊人来形容新城控股是比较贴切的。


表 1:2017-2018 年新城吾悦广场租金及管理费情况(千元)

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数据来源:企业业绩公告、CRIC


新城控股能实现这样的业绩,与公司前期的战略不无关系。一开始,新城控股的“住宅+商业”双轮驱动模式并不被看好,特别是在商业地产领域,新城控股属于“后来者”。但目前吾悦广场的发展速度十分迅速,这与新城控股厚积薄发、稳健发展是有关系的。新城控股的快速发展有几方面原因,一是新城控股的整体战略是相关的,新城控股的双轮驱动战略中住宅与商业是互为支持、相互促进的,新城控股的销售额得到快速增长,大部分是因为有了商业,让新城控股的拿地更加容易,项目地理位置也更好、更加核心,这有利于项目后期销售;二是新城控股高效运转做的很坚决;三是公司产品标准化十分到位。


我对新城控股的管理模式也十分钦佩,是因为王振华与王晓松父子这对父子兵和职业经理人的良好配合。一般听到上阵父子兵,人们往往认为这家公司会是家族企业。新城控股确实是家族企业,但其职业经理人体制实施得非常好。对于公司的人员的优胜劣汰、高级职业经理人的授权、不同板块的人员分工安排等都做的非常到位,这与王振华的指挥密切相关。特别是在2018年,王晓松作为板块负责人正式回归新城控股,与另外两个职业经理人共同推进业务,让新城控股整个机制体制、组织结构上了一个全新的台阶。能够把职业经理人和企业结合在一起,然后用相关的制度进行约束管理,是一般企业很难做到的,这也是新城控股值得很多家族企业、二代接班企业学习的地方。


 

在当下的房地产市场,企业面临着诸多挑战。由于这两年发展迅速,新城控股未来还应该再踏实沉淀,做好风险控制。我认为新的一年,新城控股会在夯实基础之后再上台阶,稳健是新城控股不会放弃的基本属性。就像新城控股对自己的形容词:骆驼。没有前期的积累沉淀,新城控股无法成为今天这样一匹能疾步行走的骆驼。



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