中源御品项目在2010年就传出准备重启盘活的消息，当时估价为1.5万元/㎡；13年开放样板间，预售估价已涨到2.5万元/㎡；经历过13年开盘爽约后，分析师又收到消息，该项目预计在今年9月份准备开售。而此时的预售价上升到3.1万元/㎡。

实际上，中源御品原是名为富溢轩的烂尾楼。由于前开发商广州市泰和房地产开发有限公司运营资金出现问题，后转手给广州中源投资有限公司，命名为中源御品重新上市。该盘1999年开发，2005年因合同纠纷被查封，当时已完成20层结构。

中源御品项目历经了烂尾、转让、改造后，经历过许多波折15年重新盘活，此时产权已过16年，早已不复当年之英姿了。那么许多购房者肯定有这样的疑问了：3.1万/㎡的价格买缩水了16年产权的房子值吗？今天分析师就在这里和大家算一算，中源御品究竟值不值这个价格。

首先，分析师来到现场实地考察项目。刚下公交车，8月份广州的天气差点把分析师烤熟了，本想着还要顶着这样天气走去项目之际。惊喜发现公交车站旁边就是项目了，两者就相隔二十来步的距离。车站就在家门口的感觉就是爽！但是过对面车站返回的时候，附近没有红绿灯，只有斑马线，而且车流量不少。过马路时需要主要来往车辆。

项目旁边公交车站

由于项目销售中心正在升级改造，分析师未能进去看到沙盘和样板间。只能在周边溜了一圈。在外面看到项目是由3栋楼高层住宅组成，底下一至三层裙楼做完商业配套。整体无小区居住氛围，也未能看到小区相关景观绿化。而且3栋楼之间比较密集，楼间距较少。底层户型采光不足；部分户型房间可能会与其他户型有对视的困扰。而且项目靠近马路，会有噪音污染。

中源御品外立面

在项目周边有保利花园、富力顺意花园等小区，居住气息浓厚。而且周边超市、药店、餐饮、银行等配套也一应俱全，从生活配套来说，项目还是不懒的。

周边配套

其次，让我们来了解一下项目周边二手房价格。 

周边二手房价格

由上图，我们大概算出周边二手房均价在22000元/㎡左右，而项目略高于周边二手房价格。毕竟项目属于新房，在建筑、设施、装修等方面相对二手房较新。价格高于二手房，也在意料之中。但差了9000元/㎡的价格，部分购房者可能不会接受。因为项目和二手房一样产权缩水了十几年。

接着来看一下项目地块的升级空间。

周边房价走势

项目属于广州老城区中心，周边配套成熟、交通方便。但并无过多亮点为项目溢价。而周边房价稳定上升，但升值空间不大。即便项目重新包装改造了一番，面对如今市场上的投资者，仍然是心有余悸。而且作为16年的烂尾楼（产权只剩下54年），或多或少的总会给投资者心理蒙上一层阴影。

综合以上几点，分析师认为该项目适合居住，投资需谨慎。但是由于项目均价为3.1万元/㎡，定价略高，对于预算不高的刚需或首改的购房者来说性价比不高。如果是2.6万元/㎡~2.8万元/㎡的定价，会更容易被市场接受。当然，如果对户型和小区品质要求不高，希望在当地找个交通方便、生活便利户型的购房者，又倾向买一手房的，也可以适当考虑，毕竟周边一手楼盘选择有限。

最后，分析师悄悄告诉大家购买类似烂尾楼盘活项目需要注意的几点。一、要了解项目所涉及纠纷是否已经解决；二、要看投资烂尾楼企业的开发能力，另外购买者也要关注烂尾楼取得权证的时间，三、要关注烂尾楼整体区域的升值潜力，以及此类产品的户型设计，能否具备现代住宅产品的硬件保证；四、烂尾楼一般是由前开发商建设，需注意房屋的结构安全和建筑用材是否偷工减料；五、长期停建的建筑，加上没有保养，墙体容易产生裂缝，造成漏水等情况。在验房的时候需要比其他新房验收更仔细。