虽然失去了“金九银十”的南京楼市迎来了11、12月的加速奔跑，但以“断供”大半年之久的河西板块11月集中加推为加速器的“供应之火”俨然形成燎原之势。根据克而瑞南京机构的统计，11月共49家楼盘推出14539套商品住宅房源（包括普通住宅、酒店式公寓和别墅），环比10月大涨231.8%，同比2016年11月，也上涨了46.1%，直接导致前十个月供不应求的局面被打破，1-11月累计供求比1.04，是以2016年12月为起点，今年累计供求比除了4月，高于1（供过于求）的第二个月份，也是一个更具有统计意义的年度结论性数据。

然而，这能预示南京楼市在2018年将发生逆转吗？仅凭今年前11个月累计供略过于求的数据，显然不能轻易得出任何结论，2018年的南京楼市仍旧迷雾重重。

2016年10月之后的一年多来，国内各城市出台的楼市调控政策总共达到180次以上。南京作为强二线城市中的热点，调控强度不输于北上广深，不但“四限”俱全，而且执行还特别严厉和层层加码，达到之前历年所有措施叠加也不足现今一成“功力”的前所未有的程度。但，即便如此，也只是在2017年年终各家楼盘抢收冲刺、抓紧回款而释放供应量的最后两个月，才稍微逆转了一下供不应求的紧张关系，呈现供略过于求的供求相对平衡态势，与前三次调控当年便较大幅度逆转了供求关系的结果大相径庭，说明购房者或者需求端对调控“抗药性”增强了很多，根据过去的经验，调控一旦有所松动，本轮反弹程度甚至令人难以想象。

为什么与前三次调控完全相反，越调控越抢房呢？因为当前的房子已经脱离了其作为居住物的产品属性，完全是一个金融化产品，是一个投资品，所谓刚需也好、改善也罢，购房者购房的最主要目的是投资保值升值，那么市场也就必然演变成为一个投机炒作为主导的市场。

所以，未来楼市发展方向主要与需求端，也就是购房者整体的预期关系密切，而供求关系则仅是影响购房者预期的一个无足轻重的因素，他们基本上都认为政府不会让房价下跌，也不会禁止住房投资，因而会看好房地产投资，预期房价上涨，所以千方百计地涌入楼市。

上个月河西10盘集中加推，全部八成首付，还有12000多人宁愿陪跑3177个买房机会的盛况，足已说明购房者对河西未来的房价几乎是信心爆棚，笃定无疑的会涨！涨！涨！虽然目前“四限”当头，调控看着特别严厉，但也不能否认，包括“四限”在内的绝大部分现行政策都属于短期调控政策，随时都可能调整。比如貌似最狠，打击投机购房最有效的限售政策，一般情况禁止交易最短不到两年，最长也就三到五年，实际上是给购房者一个清楚明确的预期，两年左右以后交易还是会放开，房价上涨的可能远大于不涨的可能。也就是说，短期内楼市仍是以投机炒作为主导的市场，这种性质一点都没有改变，又如何期待购房者预期改变，从而将住房回归居住的产品属性，遵循消费品的一般市场规律，从而回归到通过供求关系调整价格合理存在和发展呢？ 

为什么购房者的预期就是难以改变呢？，因为再实际不过的房价变化历程告诉他们，等房价下降就如同水中捞月一样不切实际。08年以来，房地产调控政策几乎没有间断过，尤其今年出台如此之多的楼市调控政策，可以说行政手段无所不用其极。所谓官方公布的南京新房房价环比连续多少个月下降，降幅最大不过0.2%，而涨幅呢？即便在限价严格到同一楼盘的同类产品，前后两期即便相隔近一年，绝大部分房源房价涨幅也不过1%-2%的今年前11个月楼市，累计成交均价较2016年还是上涨了15%！从2008年开始，套均总价涨幅也都远超过南京当年度在岗人员人均平均工资的2-3倍左右，2016年达到6倍！每推迟一年买房，离买房的门槛就远出一大截，即便这样，还不赶紧入手吗？

再则，2016年以来高价地扎堆，高总价、高单价、高溢价率的“三高地块”十分普遍，而时至今日却由于限房价政策，得微利甚至部分亏本卖，因而仅有一成左右入市。近期国土部开展住宅用地出让合同执行情况检查，拿了高价地的企业都面临着入市难题，巨大的成本压力将造成非常大的开发风险，是舍弃一批企业，还是调整房价政策？虽然高价地不完全代表未来市场售价，但如此多的集中出现，未来房价很难不受到影响吧。

楼市调控效果核心是房价上涨预期全面的逆转，而从上述几个方面看，很难。或许，强行调控需求端的短期手段也就只有降低房贷额度和提高房贷成本等一些金融手段了，也就是说房贷或将成为决定2018年楼市走势的关键，但是涉及如此规模和流量的资金，作为同为企业和利益体的银行，又能承担多少和承担多久呢？

总之，只有用更为严厉的经济杠杆才能遏制楼市的投机炒作，让住房投机炒作赚钱的功能逐步退出市场，才能实现楼市和房价上涨预期的真正逆转，否则“房住不炒”将很难真正实现。