2016年是名副其实的地产旺市，回望1-10月份的商品住宅成交，胶南市以236万平米的成交量位居榜首，城阳区以2万平米之差紧随其后。成交均价方面，城阳区紧随黄岛区其后，达到8374元/㎡。看来在主城区市场当中，城阳区商品住宅的价格存在明显优势。

2016年1-10月商品住宅市场区域成交面积排行

目前，城阳区绝大多数的地产项目分布在以下四个板块：城阳中心、流亭、夏庄、惜福镇。从2011年至今可以看出，城阳中心由于区位优势，一直是成交量最大的板块，流亭板块有卓越蔚蓝群岛、龙湖等品牌开发商的大盘支撑，成交量位列第二，但是从2013年开始，成交量就被夏庄板块反超。惜福镇由于土地资源有限，成交量一直不温不火没有明显起色。

2011年-2016年1-10月城阳区重点板块成交走势

从2011年与2016年1-10月份的板块市场份额对比可以看出，虽然城阳中心区成交量最大，但是市场份额略有减少；市场份额增长最明显的是夏庄板块，提高16%；市场份额下降最明显的是流亭板块，下降17%。

2011、2016年1-10月城阳区板块市场份额对比

注：内环为2011年，外环为2016.1-10月

市场份额的变动也反映了市场供求趋势，城阳中心板块市场份额的减少，也说明了该板块开发程度高，板块市场日趋成熟。夏庄板块的市场份额急速扩大，说明土地供应量充足，板块处于快速发展阶段。流亭板块的市场份额萎缩，表明板块开发程度高，已经到了开发后期。

细观板块内的成交重点项目，2016年1-10月的成交量前十名项目当中，夏庄板块项目占据了近半江山，城阳中心、流亭板块平分秋色。

2016年1-10月城阳区商品住宅成交量前十位

2012年至今年度销售前十项目分布变动图

可以看出，从2012年到今年上半年，城阳区市场成交热点的变化，最大的热点集中在虽然排名前十的项目没有多大变化，成交热点的变化呈现出逐步扩散的趋势。这绝不偶然，由于城阳区中心板块土地存量不多，发展空间日益缩小，而夏庄板块由于存在先天的交通优势，同时紧邻李沧区，已经被越来越多的购房者所接受，一跃成为新的热点板块。

2016.10月城阳区重点板块存量及去化周期

注：由于惜福镇在售项目数量少，推盘节奏整体缓慢，去化周期无法反应整体趋势。

与商品住宅成交火热构成鲜明对比的是今年城阳区土地市场的平淡，从上表可以看出，板块内在售项目的存量（在售项目已备案存量+未备案房源供应量）与板块内总存量（含未开发的已成交住宅、商住用地总建面）之间的差异并不大，城阳中心板块的存量仍然最大，高达200万平米。按照近12个月的板块月均销售量计算，除了惜福镇板块由于在售项目过少，月度差异较大导致周期计算有偏差外，其余板块的去化周期均为正常水平。

许多购房者目前还存在疑问，媒体到处可见开盘售罄的宣传，就是不知道哪里还有可选余地。分析师特地整理出待售房源比较充足的项目以供购房者选择。

重点在售项目待售房源统计

如图所示，2016年开盘的项目房源最为充足，但是这些项目全部为期房，交付日期多为2018年后。对于想住准现房或者要求交房日期较早的购房者，购房者可以选择2015年及之前开盘的项目，比如卓越蔚蓝群岛、万科桃花源、青特小镇等，这些项目均为大盘，前期社区已经交付，呈现出成熟的社区面貌。

房源充足重点项目分布

从上图可以看出，房源充足的项目多位于城阳中心板块的青新高速东侧以及惜福镇板块，流亭板块也有零星分布，分析师按照分布项目由少到多的次序，对以下板块分别进行分析。

 夏庄板块：南侧为李沧区，可以快速融入成熟主城区。交通、区位、自然资源都具有明显的优势，今年在售项目较多，销售速度快，但是土地供应量不多，目前仅有桂花园的待售房源较多。

 流亭板块：开发时间早，项目数量不多，汇聚了城阳区为数不多的百万大盘。目前卓越、龙湖已经有部分社区交付，周围天一、正商的项目也已经入住，居住氛围日益浓厚。今年没有住宅用地供应。

 惜福镇板块：4个项目全部位于王沙路沿线，今年板块内土地供应量相对较大。银盛泰德郡五期用地为4月9日获得，天一仁和天境土地为5月6日获得，鲁商二期用地是8月2日获得。该板块是城阳独一无二的生态居住板块，大型房地产企业将目光聚焦于此，所开发项目以养生、养老为特色。

 城阳中心板块：城阳区发展最早、城市化进程最快的板块，区政府所在地。目前，青新高速以西、青银高速以东区域内在售项目后期房源均较少，今年无土地供应，购房者选择余地不大。青新高速以东区域已经成为开发热点，值得一提的是土地供应量较为充足：8月9日有两宗商住用地出让，两幅地块总占地面积高达205625万㎡，规划建筑面积近408982万㎡，受让方为青岛北曲后茂源置业有限公司，该公司为青岛知名本土房企青特子公司。果不其然，今年11月份青特小镇就加推了其中一个地块上的洋房楼座，开发速度可见一斑。

综上所述，对于购房者来说，能同时满足配套成熟、已有成熟社区、房源充足这三点的，当属城阳中心板块。虽然板块在售项目主要位于青新高速东侧，目前生活配套并不完善，但地块周边的交通却相当便利，包括已经完成拓宽改造的东西向要道春阳路和多条新修建道路都环绕地块周边，还有青岛城市交通要道青银高速、青威路等也分布于地块两侧。另外青特小镇周边还将启动拆迁改造，空置地块未来将用作交通运输用地，这也就意味着，周边的交通网络将会更加完善。值得一提的是，已经全线通车的有轨电车从青特小镇中间的春阳路通过，出行更加畅达。

规划建面60万平米的青特小镇，是城阳中心板块东部的重头项目，即将面市的是叠墅、洋房、高层装修住宅等多种产品，同时段在售的万科金域华府、银盛泰嘉富丽苑、银盛泰书香嘉苑等项目销售速度较快，与区政府附近的项目相比，价格优势比较明显。随着该片区后期开发程度的提高，大型社区稀缺性日益明显，希望购房者可以把握当下购房的好时机，选择合适房源。