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一、房地产板块整体PE估值呈逐年下降趋势

房地产行业属于周期性行业，一般而言，房企的估值会受到宏观经济形势、市场政策调控以及其自身盈利水平的影响，表现出较大的波动。但从历年数据的大趋势来看，房地产板块整体的PE估值还是下降的。特别是近年来，房地产板块整体的估值相较其他行业而言已处于低位，仅略高于钢铁和银行业。

图：2000年至今A股房地产板块整体PE估值变化趋势

数据来源：CRIC整理

二、短期内房地产板块整体估值将有一定提升空间

2019年以来，地产股的整体表现较2018年有所回升，特别是2月A股大盘的整体走强带动了A股上市房企的上涨。地产股在上涨的同时也带动了房地产板块市值的回升，但和历史高位仍有一定差距。我认为，目前短期内房企的估值将会有一定提升的空间。

截止昨天，在被统计的170家典型上市房企中，市值1000亿以上和市值500-1000亿的房企分别有9家，市值300-500亿的房企有17家，市值100-300亿的房企有46家。其中，万科、恒大、中海、碧桂园这四家房企的市值目前都保持在2000亿以上。

图：170家典型房企市值分布情况（个）

数据来源：CRIC整理、截止2019年3月13日

表：目前市值在1000亿以上的9家房企

数据来源：CRIC整理、截止2019年3月13日

三、预计未来房企整体估值将稳定在一个合适的范围内

房地产板块的PE估值偏低反映了市场对未来房企总体利润增长的不乐观预期。我认为，大家对房企未来的利润不必太过担心。很多人都觉得市场发生调整会影响房企的盈利，但实际在弱市中利润反而不成问题。一方面，弱市之下房企土地投资的成本会降低。另一方面，虽然房价的下滑可能会对之前拿地的项目有一些影响，但不会出现整体性的房价下滑以至于影响到这些房企的整体利润。

目前来看，房地产板块整体的估值水平已经下降好几年了，再往下走的空间其实不大，未来或将稳定在一个合适的范围内。当然在目前的行业周期下，这个合适的范围是不是已经出现还有待观察。

四、规模相对较小的房企未来上升空间更大，估值更高

从2016和2017两年典型上市房企分梯队的市盈率情况来看，TOP30中各梯队房企的市盈率相对较为稳定，保持在8倍左右的范围内。而在目前整体房地产板块特别是龙头房企规模发展放缓的背景下，规模相对较小的房企会表现出更强的增长潜力、PE估值相对也会更高。

总体来说，房企的PE估值与公司的规模、土地储备、拿地成本、布局城市的房价涨幅、公司运营管理能力都有关。部分房企虽然规模相对较小，但在城市布局、土储成本和运营能力等方面表现更为突出，那么其未来的发展前景和企业价值也会更被市场所看好。

表：170家典型上市房企各梯队整体PE估值情况

数据来源：企业公告、CRIC整理