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南昌楼市写照:十年红谷滩五年九龙湖

摘要:目前南昌楼市主要靠内生需求及周边县市客群带动,整体成交相对平稳。整体来看,南昌热度虽不及大多二线城市,但在“一江两岸”剪刀化城市发展格局下,规划利好逐渐吸引投资客增多。
 丁祖昱 丁祖昱评楼市 

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江西省11座城市目前处于“单核”+“三级阶梯式”的发展现状,南昌在经济和配套等方面都要领先于其他城市。


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目前南昌楼市主要靠内生需求及周边县市客群带动,整体成交相对平稳。


整体来看,南昌热度虽不及大多二线城市,但在“一江两岸”剪刀化城市发展格局下,规划利好逐渐吸引投资客增多。


经历了2018年下半年的市场降温之后,今年上半年南昌市场又呈现出哪些变化和特征呢?



01
上半年市场回暖明显、量价齐升,供求保持均衡



近5年,南昌市场整体发展相对平稳,年均成交量基本维持在500万平方米左右。


2015年、2016年随着供应持续放量,楼市成交量达近5年峰值。2017年,受限购限售等调控政策影响,年成交量同比锐减19%。


2018年虽然从数据层面来看市场开始转暖,但实际在“房住不炒”政策导向,以及毛坯限价、装修限价制约下,住宅市场在下半年降温是比较明显的。


2019年上半年,南昌市场稳中有升。年初市场进入休整期,春节过后迎来传统楼市旺季“金三”、“银四”,成交量上涨,市场回暖明显。部分项目案场热度较高,譬如华侨城.万科世纪水岸上半年在工作日的日均到访量也可达50组左右。


另外,无论是从土地限价还是项目限价来看,南昌整体限价格局在不断拔高,限价政策是存在一定突破可能性,部分项目通过精装、绑车位等手段来突破限价。



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02
分化仍然是城市主旋律,非限购区九龙湖领跑主城区



南昌现阶段各区域成交热度分化十分显著,主要还是受限购政策影响所致。


随着城市板块的扩张和中心城区楼盘稀缺,住宅成交热度开始偏向近郊,主要集中在九龙湖、青云谱、南昌县及新建区,特别是非限购区九龙湖,成交量领跑主城区,上半年成交近53.83万平方米,占到全市成交四分之一体量,热度可见一斑。


综观全市各区域成交情况,我认为可将其大致上分为三个梯队:


第一梯队,九龙湖、青云谱区、湾里区、经开区、高新区,区域内货量充足且楼盘快销。


第二梯队为西湖区、青山湖、东湖区、红谷滩,项目数量少且成交量受个盘影响较大。


第三梯队为桑海区,主要是老盘在持续销售。


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03
“十年红谷滩五年九龙湖”,红古滩、九龙湖两区房价涨势较猛


房价其实是判断一个城市热度的核心指标之一。


上半年南昌整体住宅均价约14500元/平方米,同比上涨23.37%,创下近5年新高,足以反映当前楼市的火热的一面,当然其中受到限签的约束,但整体影响并不会很大。价格上涨与今年高价地项目入市居多不无关系。


整体而言,目前东、西湖、红谷滩和九龙湖的均价排在全市前列。


其中西湖主城区房价领跑全市,均价已突破1.8万元/平方米。与部分二线城市主城区情况相似的是,同样存在一、二手房价倒挂现象。


此外,由于南昌购房者对学区的重视,导致同一区域有无名校,项目售价差异可达3-5千元/平方米。譬如比如东湖区八一广场板块部分学区房均价甚至已涨到3万/平方米,在学区房购买商,南昌人并不“输”其他城市。


红谷滩新区近十年发展迅猛,作为城市CBD中心,自2000年以来,房价上涨近10倍,上半年成交均价18215元/平方米,仅次于西湖区。


另外九龙湖则是由于不限购,房价在5年间同样涨幅惊人,涨幅超过3倍。尤其是在省政府迁入后,整体均价已经接近15000-16000元/平方米,成为了继红谷滩之后,房价再次进入快车道的一个区域。业内人经常提到的“十年红谷滩五年九龙湖”,我认为这是南昌楼市的缩影,也是对这两个区域价格上最好的诠释。


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04
“江、学区、项目配套”是买房三件套,4成购房贡献来自郊县



价格敏感度相对较高是南昌购房客群的特征之一,总价段在150万以内的产品去化明显更快。而目前市场上刚需、刚改三房产品更为热销,其中90-120平方米是成交主力面积段。


价格敏感性高,一方面是其购房多为居住需求所致,随着红谷滩的崛起,中心老城区的客户开始向外扩散,尤其是东西湖区地缘性客户向其中聚集,基本都是自住需求。


另一方面,例如火热的九龙湖,自2014年以来,周边市县的客户购房比例显著增加,外地客户买房占比已经接近四成。


相对来说,郊县的客户由于资金的限制对价格也更为敏感。


购房者作为市场买方,其需求也是各家开发商的研究的重中之重。


整体而言,“学区、江、项目配套”是当前购房者最为关注的三个方面,尤其是目前南昌大型商业综合体并不多且相对分散,因此项目的商业配套也是左右能否热销的关键因素。



05
年度供应计划完成率不足3成,下半年南昌县、新建区将迎来供地潮



上半年南昌土地市场热度较高,即使在限价情况下,上半年各区的土拍依然多以溢价成交,平均溢价率达45%。地价也较2018年上半年同期上涨69%。


从土地成交的区域上看,今年上半年南昌县土地市场较为火爆,成交供应位于首位,其次是九龙湖、高新。


整体而言,上半年有近10家百强房企在南昌落子,其中旭辉更是首次入驻南昌。据不完全统计,目前销售百强房企超过40家进驻南昌。


从供地节奏来看,1-6月南昌市本级供应为1554亩,年度供应计划仅完成28.17%,南昌县完成17.3%、新建区完成6.26%,南昌整体平均完成率不足三成。


我认为,下半年南昌将迎来一波供地热潮,其中南昌县、新建区将会是供应重点区域,考虑到上半年整体土地市场供大于求,随着供应的增加地价也会逐渐趋于理性。


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综合而言,我认为,南昌房地产市场目前刚需和改善需求仍有待释放,成交整体将保持稳中有升,但其楼市的发展主要是依靠本地及周边县市客群带动,虽为人口流入型城市但实际增长需求有限,且市场热度不及大多二线城市。


需要警惕新城区相应配套落地慢的问题,一旦发展跟不上节奏,城市很大可能将长期停留在目前老城拥堵新区“空城”的阶段。


不过随着各版块的最高限价不断提高,我认为在价格上南昌下半年房价仍有小幅上涨的空间。


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