先来看两组有趣的数据：

• 2019年1-10月，克而瑞发布的中国房企操盘TOP100榜单中，绿城、中梁、滨江、祥生、佳源等9家浙系企业上榜，2018年度这一数字为7家。

• 2019年1-10月，克而瑞发布的中国房企新增货值TOP100榜单中，中梁、绿城、滨江、华鸿、德信、祥生等11家浙系企业上榜，2018年度上榜企业仅8家。

我们看到，一方面，浙系群体在行业中的排位稳中有升；另一方面，其在规模发展上更为积极，主动抓住拿地窗口，争取更多发展机会。

这种群体性发展提速恰好印证了，在市场容量顶部逼近、金融去杠杆持续深入的大背景下，依靠不断放大杠杆驱动高增长、忽视风险和品质把控的蒙眼狂奔式发展难以为继；坚守品质、适度发展、管理提效、整合创新才是适合当下的发展模式。

秉持“稳健、品质、共赢”经营哲学的浙系房企，迎来了最好的时代。于他们而言，对的行情，对的节奏，生意本应如此，长长久久本应如此。

在这一时点，浙系一贯坚守并践行的五大发展价值观，更具样本价值和启示意义：

浙系价值观一  不赌博，稳健运营求发展。

目前的房地产行业，呈现机会与风险并存的局面。一方面，城市端供应及库存回落至低位，流量相对安全；另一方面，行业融资持续去杠杆。

这一行业发展方向恰好符合了浙系一贯坚持的“靠经营做大企业”和“稳健发展，不抱赌徒心理”的处世哲学。他们认为这就是想要的行情。

在慢就是快、厚积方能薄发的共识下，浙系继续抱着“不幻想，不抱怨，找机会，控成本，做管理”的思路，在四个方面勤练内功：

• 如何优化产品和服务、

• 如何控制和降低成本、

• 如何提高无息杠杆使用能力、

• 如何提高内部管理和稳健运营能力。

滨江第三季度财报显示，预收款为492.4亿元，同比增幅达到95.01%，位于行业内较高水平。以杭州为例，滨江的单盘货值可以做到近百亿，且通常能在12个月内完成清盘。在保持较高预收款水平的基础上，能够将综合财务成本降到负值，这体现了滨江对无息资金的有效利用。

浙系价值观二  重产品，挖利润，制造业理念管企业做运营。

对于浙系房企而言，制造业基因既是独有特质，也是核心竞争力。在特殊制造业的自我定位下，浙系遵循制造业规律，运用制造业思维，汲取制造业优势，保证品质，紧抓两端，优化供应链管理。

其一、保证品质，这是重中之重。一是严把品质关，奉行半标准化生产；二是顺应市场需求演化，有针对性的调整产品逻辑，提升产品功能；通过这两个方面的不断精进，形成拳头产品，赢得市场口碑，提升品牌价值，构筑竞争壁垒。

基于对品质的聚焦，通过整体流程的管控，有的放矢降低成本，最大限度提升利润，最终形成“由品控提升利润，拿利润换取土地，用土地打造产品，再以品控保证流量释放利润”的良性闭环，为企业后续发展提供源源不绝的动能。

其二、紧抓两端，一手抓设计，一手抓服务。打开眼界，打开思维，和头部企业进行系统性对标，弥补自身发展短板，推动产品设计和客户服务水平不断提升。设计端，打开平台，整合资源，加大投入，增强主控；服务端，强调关注客户满意度，围绕客户需求做加法。

典型如中天美好集团，年内计划推行三轮系统性对标，以此推动企业内部的行业化变革，在设计和服务两端集中发力。设计方面，加大总部把控强度，引入头部设计公司，有效提升产品力。服务方面，加强物业服务功能，优化客户居住体验，打通客服客诉体系，建立信息化管理平台。

其三、优化供应链管理。在对整个供应链非常熟悉的基础上，整合供应能力，优化产业链管理，实现缩短工期和助推规模的目的。

典型如天阳地产，和传统制造业一样，做整个供应链的管理，优化上下游产业链，加强对集采时间节点、集采成本的把控，提高企业经营效益。

浙系价值观三  强深耕，稳健下加快拓展规模。

随着浙江房价缓慢上涨、流量稳定释放的慢牛行情日渐清晰，生根并勃发于此的浙系房企，对规模的思考也开始发生变化。

不押大周期，把握小周期，以小步快跑的节奏，实现稳健而持续的发展，成为浙系房企的共识。在这一理性思考下，浙系在把握发展机会上更显积极，对规模的进一步跃升更为渴望。

另一方面，浙系严格遵循企业发展的内在规律，选择适度发展、合宜规模的增长模式，投拓上践行稳扎稳打的深耕策略，即进入A城市，夯实A城市，继而拓展B城市，夯实B城市，以此类推，最终形成多个流量稳定、利润可控的发展根据地。

与此同时，基于不同的发展阶段和发展规模，为有效提高抗风险能力、降低取地成本、赢得更多发展机会，浙系房企制定了阶梯式投拓策略：

• 当企业处于100-300亿规模阶段，适度提高周转速度较快、预收款水平较高的城市占比，形成适合快速投资的一揽子城市布局；

• 当企业处于300-500亿规模阶段，不断切入核心城市，同时与核心城市的外围形成联动；

• 当企业规模超过500亿、甚至接近千亿量级，扩展两至三个拓维区域，以大本营和拓维区域为基点，展开全国化布局。

以德信为例，坚守浙江大本营的同时积极外拓，今年在广州佛山一日连取两个项目，快速进入武汉、成都、南京，环上海的昆山，多个项目的布局作为试点，尽快筛选出适合自己的两到三个拓维区域。

浙系价值观四  重效率，坚持扁平化管理。

出于确保品质、坚持半标准化的初衷，浙系房企普遍强调内部管控，缩短管理和反馈半径，采用以集团为龙头、以城市公司为支点的双级扁平化架构。

• 集团主导发展趋势、投资策略、资金管控、产品设计和品牌客服；

• 城市公司则在土地投拓、项目定位、成本投入等方面拥有一定的话语权和建议权。

这种扁平化的管理模式，一方面能够消除隐患，降低企业经营的系统性风险，使三费控制更为得当；另一方面不折腾，能够加速核心团队的成熟，使团队成员更加精干。

例如滨江，始终保持二级管理的扁平化组织架构，不仅管理层次少，大大节约管理费用（滨江整体的三费费率为12.2%，远低于行业平均值16%），同时也能做到人员精简，办事效率高。在行业内，企业人效达到3000万元左右已属于优秀，而滨江的单人产出可以达到5000万元，人效尤其高。

今年年底，部分以闽系为代表的三级管控企业将在组织架构方面迎来巨大的调整和修正。

相较而言，长期推行扁平化管理的浙系房企,则能有效避免内耗与风险，把更多时间和精力投注在发展策略的思考和投资机会的捕捉上，以更高的效率完成作战任务。

浙系价值观五  做创新，围绕产业链上下游整合。

基于浙江的块状经济，以及自身的基因优势，浙系房企衍生出了适度且可行的创新体系，即围绕房地产产业链的上下游进行整合创新。

• 一方面，尝试以战略投资人的形式，介入产业链的具体环节，做大该环节的市场占有率，获得稳健的投资收益；

• 另一方面，加大对上下游的投入，用房地产的资金孵化相关业务板块，同时反哺地产业务，实现共赢式发展。

典型如金成控股，通过对与房地产相关的教育和养老行业的开拓，促进地产销售，例如其位于老余杭的金成英特尔湾项目，因为教育资源加持，项目开盘多次均热销，同时也因其具有产业导入优势，实现低成本勾地。

浙系房企将顺应规律把握行情、发挥制造业基因优势、平衡规模发展和稳健运营、奉行扁平化管理、围绕产业链上下游进行整合创新这五大价值观，与行业现行发展趋势深度融合，获得了持续而强劲的发展加速度，在应对未来行情时更显从容，在面对企业发展上更加进取。

浙系的从容，建立在对行业根本发展规律的充分尊重上，并以此为基础，思考企业的发展策略，调整企业的发展节奏；浙系的进取，体现在瞄准自身短板，针对性的提升运营体系，在产品革新、提效增产、稳健发展、整合创新等方面苦练内功。

他们在策略（提升毛利润、提高预收款、提高周转速度、适度提高负债、降低取地成本）、产品（确保产品品质、功能优化升级）、创新（上下游整合创新）三个维度的思考和实践，亦具有前瞻意义和启示价值，我们将在浙系房企格局观（二）中具体呈现，希望为行业和其他企业提供更多借鉴和参考。

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