专访诺睿德房地产开发集团股份有限公司董事长刘上源

克而瑞CRIC房产测评网  王阳/文

生命本来没有名字，唯因生命的成长、付出、收获而与众不同，终在历史留下印记。

长春本不会有巴蜀映巷，唯因一人的情怀、责任、担当而呱呱坠地，终在长春扎根成长。

巴山街，蜀水巷，

在消费者心里，意味着闲适、安逸、川渝风情的体验、优雅缓慢的生活，

在刘上源心里，意味着压力、风险、一诺千金的担当、究其一生的梦想。

在别人因压力而放弃、同行因资金而却步、自己因梦想而追逐之后，

本不会有巴蜀映巷的长春，诞生了中国第一个域外川味级特色旅游文化商街。

东北的西南风情

克而瑞：蜀水巷已经为长春市民熟知，巴山街也将于7月开放，在您心目中，巴蜀映巷能为百姓带来什么？

刘上源：整个项目我们是按照国家5A级景区标准打造的，包括游客接待中心、公共旅游停车配置、客栈、主题酒店、文化创意、科技孵化等等，之所以还没大规模推广，是因为目前大家看到的是蜀水巷一期，加上一期民国风格的巴山街，一期这两条街占40% ，所以重头戏在二期。整个项目为长春市民及国际国内游客提供一个游玩、休闲的平台，成为推广巴蜀文化、提升长春国际知名度的载体，要做到50年功能不缺失，100年后还是作品。

说起来比较容易，但是做起来就需要在品质上下很大功夫。

比如我们在项目东南板块的黄金位置，经过测算可以产生7000万左右的盈利，但是为了品质取消了，并且额外投资3000万做了一个大型音乐喷泉广场。二期我们从项目整体的昭示性方面考虑，将原规划的一栋四层独立商业楼取消了，放弃这部分利润做了1万多平的六合同春广场，损失大约5000万。北侧又做了一个睿德广场，这样整个项目就有三个广场。

这些都是投资商计划中没有料到的，但是为了项目的品质，为了整个板块的品质，我们宁可放弃这些利润。

克而瑞：随着招商工作的开展，目前巴蜀映巷一期所剩商铺已经很少了，那么什么样的商家才是巴蜀映巷所欢迎的呢？

刘上源：巴蜀映巷绝不是100%的巴蜀，而是以巴蜀文化为主，国际时尚酒吧、西餐厅、咖啡厅、时尚门店为辅，此外还有非遗文化、民族特产推送、科技孵化、创业咖啡、路演厅等作为补充，功能齐全，形成互动。

我们欢迎的商家必须是真正有品牌、特别注重品质的，必须是正宗的，在招商前期我们会把关，确认查证到底是什么样的品牌，装修风格是否符合商街特点，要求何时达到开业效果，在运营时的原材料采购、后厨制作等严格要求。

这样的商家，我们全力以赴支持，来了只需要做四件事：注重品牌、注重文化、注重品质、提升服务，其他的运营、推广我来做，这些支出我来掏，大家共赢。

克而瑞：经营品类多元化，会不会冲淡商街巴蜀特色？

刘上源：这个我们也有考虑，不会改变我们的特色。

首先是建筑风格，都是清末、民国式的，曲径通幽，这个改变不了，另外四川丝绸、茶艺、川剧变脸等元素注入，不管哪条街都有这种文化体现，其他的只是做补充，为的是让商街更加丰富多样，但还会保留、强化巴蜀特色。

鲜为人知的诺•睿•德

克而瑞：在长春打造一个巴蜀特色景区，这在几年前几乎是让人不敢想象的事情，中国其他地方是否还有这样的作品？您是如何实现的呢？

刘上源：全球也没有！

说到巴蜀映巷，本来不是我原来集团要做的项目，我担任吉林省川渝商会会长，有一家会员企业2010年时要做这样一个项目，但是当年遭遇楼市调控，随后房地产行业持续下滑，而长春不是旅游城市，也不是国际化大都市，冬季时间又接近半年，所以他们压力很大，放弃了。

作为川渝商会的会长，我们有责任履行当初对政府的承诺，用睿智的眼光、差异化的产品来做这个项目，“一诺千金 大德蓄睿”，这是我们集团和项目名字的由来，也是我们的企业文化。

可以说，这个项目由情怀、责任、担当而来。

三十三年后的冒险

克而瑞：刚才您提到“全球都没有”，为什么别人做不出巴蜀映巷？

刘上源：这样做项目，很多全国性地产企业、包括上市公司、商业协会等等，都会觉得是一种冒险。

项目本身不在城市繁华区，居住人群数量也没到，消费需求也没到，特别是公共交通系统还不完善，整个净月区内循环没有达到，市区延伸没有达到，所以有诸多不利因素。

上市公司有实力，但是沉淀资金太多，没有现金流回笼，所以他（上市公司）不能做，没有资金实力的企业也做不了。

政府招商招不来，而这方面城市功能又非常稀缺，老百姓也期盼有这样一个去处，所以做这个项目就需要一种担当和情怀，不管政府有多大支持，但是这么大规模开发，用我这么多免租的政策，大量的推广运营费用，如果完全为功利，是决不可能再有人做的。

克而瑞：这个项目沉淀了多少资金？

刘上源：光地下和地上停车场就5个亿。为了满足游客需求，我们在西北角建造地下1层、地上8层的停车场，实现智能或旅游大巴停车功能，另外项目自身还有近4000个停车位，这样的规模至少在东三省是绝无仅有的。

两条商街建成大约沉淀资金5个亿。要保证品质就得控制业态，要控制业态就得自持 ，所以巴山街、蜀水巷我们是全部自持的，商街和停车场就沉淀大约10个亿资金。

除此之外，免租时间平均算两年多，每年还有近10亿元的利息背负，近3000万电地暖供热，公共照明、亮化、演艺、推广等费用，每年需要投入或者补贴1个亿进去。

克而瑞：这么大的沉淀资金量，什么时候才能回笼呢？

刘上源：两年之后，这里能够真正繁荣，那么总的资金投入是12个亿。如果成功，说明我们这种情怀、担当还有价值和回报，如果失败，也就把我这30多年的打拼心血和积累的财富全都扔在这了。

虽然风险很大，但是我们很有信心，政府已经把这个项目列入十三五规划，每年都会给一些支持，交通也在逐渐完善，周边居住人群在增加，所以即便压力很大，我也满怀信心继续前行，一定要做好！

克而瑞：既然风险和困难这么多，为什么一定要做呢？

刘上源：我到东北打拼33年，对这块土地有感情，知道长春人民喜欢什么。你看，一提川菜大家都眉飞色舞，提到四川文化和慢生活，很多人也非常向往。

通过我们前期的调研，认为长春市有这方面功能需求，所以会有前景，而省市政府也都非常重视，而百姓也酷爱川菜，酷爱国际时尚，现在的蜀水巷是封闭的，可以让百姓在东北的半年寒冷期能够感受四季如春，而7月份开的巴山街是敞开式的，还能让游客感受长春的四季分明。

整个项目以巴蜀文化为主，国际文化作为补充，再加上非遗文化、东北特产推送，虽然比同规模项目要操心五到十倍，但是做成之后，可以在东北三省地级以上城市复制，到时候如果有责任、担当、情怀的人或企业，我可以把品牌无偿嫁接给他，带动城市的就业、旅游、长久创税。

利他的收获

克而瑞：打拼这么多年，您有哪些宝贵的经验可以告诉现在的年轻人呢？

刘上源：要放下身段，不要因为我是研究生、本科生，就不能从基层做起，在任何地方，都要做好本职工作，诚信做人，把企业当成自己的家，一步一个脚印，一定能逐步得到社会和企业的认可。

我33年前是一个打工仔，力工、瓦工什么都干，枪打过我，刀捅过我，也从楼上掉下来过，九死一生，就是靠父母的那种传承教育，诚信为本的理念，还有那股不服输的劲坚持下来。

我从不与同行成为敌人，做的事情也都是利他的，巴蜀映巷能给周边所有项目做品质提升，能够带来每平方米三百元到五百元的溢价空间，对城市功能有填补，对就业、旅游、长久创税都有拉动。

克而瑞：您把精力都用在商会和公司上了，至今过着“两城一家”的生活，有没有想过改变这种生活方式？

刘上源：非常想改变，但是起码现在没法改变。

现在还有很多路要走，还有很多创意需要我去弄，现在城市生活发生了很大改变，但是真正想为社会责任去担当、为企业发展竭尽全力的人还不多，所以我还需要去引导、付出。

我的妻子和女儿在四川那边打理企业，我和儿子坚守在这边，为了诺睿德这个项目，我们把四川的资产卖了很多，拿这块地的时候，让利17%以上卖掉那边的一些资产，好在家人理解，觉得我做事有担当，未来会得到政府和社会的认同，他们希望我做完这个项目就必须要调整自己的身体，现在免疫功能低下、胃肠不好、脑萎缩，今天早上，我也是扎完针才过来的。

克而瑞：工作之余，您如何调整自己？

刘上源：实际上，我也很想像大部分企业家那样，能有闲暇，打打高尔夫啊放松放松，但是确实没有时间，只是每天早晨睡不着的时候散散步，晚上9点之前能回家的话，在楼下走走，其他的时间都在告诉运转、焦虑等待、还在推动。

压力很大，但梦想还是要实现的。

诺睿德集团董事长、吉林省川渝商会会长、全国工商联清华房地产商会副会长、黑马会长春分会荣誉会长、加拿大爱德华王子岛华商会顾问、吉林省劳动模范、四川省外出创业十大领军人物、长春市人大代表……

刘上源有多个职务和头衔，有人觉得是光环，可他自己觉得更多是责任。

或许在多年以后，他能有自己散步时间，不仅仅是在清晨和夜晚，

或许那时，他又背负起更多的责任，去实现自己的情怀……

本文摄影：王兴超

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