本机构（克而瑞长沙机构，下同）统计数据显示，今年上半年长沙办公物业去化周期虽然达38个月，但成交量却大幅度上涨，上半年长沙写字楼成交量环比上涨达到77.32%。长沙统计局也提到非住宅成为新的开发投资热点，数据显示，1-7月，房地产开发投资同比增长10.6%其中，住宅投资仅增长0.3%，办公楼增长则达到了53.2%。

　　还有一个观点是，目前老办公区、办公物业已处于逐渐淘汰阶段，早就开始进入品质化商务办公产品时代。

　　按照以上说法，长沙写字楼市场仍可期，特别是优质、高端写字楼市场。日前，小编实地考察了万博汇，本文以它为例来说一说，成功的优质、高端写字楼都有哪些要素。

　　经验|写字楼成功的基石

　　万博汇，由长沙盛和房地产开发有限公司开发的城央50万方大型城市综合体“万博汇”三期收官巨作。长沙盛和房地产开发有限公司成立于2008年，由湖南金盛和投资有限公司、湖南中伟投资控股集团有限公司及湖南建鸿达房地产开有限公司共同出资成立。

　　从开发角度讲，在很多业内人士看来，商业地产与商品住宅的是两个不同的行业。有经验的开发商和没经验的比，造出的住宅通常未必有多大差别，但是造出的写字楼，差距会非常明显。

　　万博汇是建鸿达集团，继“湖南商会大厦”之后的又一产品。2007年开发建设的“湖南商会大厦”，成功引入湖南省工商业联合会、长沙市衡阳商会、金浩茶油、潇湘资本、华夏保险等商会和名企，成为云集三湘商贾资源、汇聚雄厚企业资本之地。

　　“湖南商会大厦”的成功，充分彰显了建鸿达集团在商务、商业地产领域的运营实力，同时也为万博汇的成功奠定了基础。

　　区位|写字楼成功的阶梯

　　从硬件上讲，所在区域越有认知度，所在道路越显赫，写字楼越令人记忆深刻——有愉悦感的那种深刻，写字楼的含金量通常就越高。

　　万博汇位于雨花区韶山中路与新建东路交汇处东北角，处于东塘、雨花亭商圈。作为长沙三大老牌商圈之一的东塘商圈，形成于上世纪80年代，是长沙市的老牌商业“黄金码头”，长期以来形成了以传统百货为主的格局，在长沙人心目中的地位，仅次于五一商圈。

　　而以传统百货为主的格局或许将被万博汇所打破。万博汇三期除上述所提到的万博汇（写字楼）外，还拥有2.2万方摩卡大街。

　　写字楼有了、配套的商业有了，人从哪里来？

　　近年来，随着长株潭一体化建设速度的加快，省级机关南迁，韶山路、芙蓉路的不断南拓，交通网络逐步完善，东塘商圈平均人流量早就超过15万人次/日。

　　事实上，万博汇的辐射人群不仅于此。万博汇为万博汇三期写字楼项目，而万博汇一、二期均为高品质住宅产品。据万博汇置业顾问介绍，自身高端写字楼配套的落成，已成为业主心目中实现高端商务办公与SOHO办公结合的新选择。

　　建筑|写字楼成功的“点金石”

　　除经验、区位外，写字楼要讲究含金量。从某种意义上来说，写字楼的建筑形象甚至是一种无形的资产信用担保，建筑造型越令人记忆深刻，给人的信心就越足。同时，建筑造型不仅是一个写字楼项目的脸面，更是入驻企业的直观形象。

　　万博汇，一栋高217米49层的写字楼，是雨花区办公新选择。钻石切角形的平面设计保证对周边建筑以及商业干扰降低，超高层外立面在简洁的形体上通过竖向杆件的有机变化，形成韵律感的表皮肌理，竖向杆件的收分体现典雅与现代主义的结合。

　　产品|写字楼成功的本源

　　万博汇，高217米，共49层，总建筑面积约8万方，写字楼单层面积约为2000平方米。分层来看，1-5层为商场，是万博汇3期2万方商业中的一部分；7-20层为低区，22-35层为中区，37-49层为高区，标准层层底、中区4米，高区4.2米。（注：6、21、36层为消防层）

　　同时，每层写字楼虽有不同面积大小的户型，但相互之间未有承重墙，既能满足大企业选择高区整层写字楼层外，还能满足低、中区的大企业独立或合并部分空间使用。

　　不同层不同的销售方式、全空间的办公环境，从通俗意义上来说，能有效避免因为过分分割户型而影响写字楼本身的价值。因为户型面积被切得越碎，将来入驻的企业档次就越低，鱼龙混杂，再好的写字楼，档次也下来了。

　　写字楼的公共大堂，同样是企业形象的构成要素。通常情况下，大堂挑高越高，越显气派。目前长沙写字楼市场上，大堂挑高多在6米左右，而万博汇入户大堂，9米挑高，且拥有近千平米开阔的空间。

　　电梯方面，万博汇·世界商会中心拥有21部芬兰通力高速梯，梯速达6m/s，且以合理化的高低分区为垂直交通提供保障，且电梯可直接下到负1-3层地下停车场。值得注意的是，地下停车场，1000余个专属停车位，配置智能识别车牌、车位引导系统。

　　中央空调，听起来很高大上，但它是统一时间开冷气的，正常下班时间之后通常就会关掉，不然太浪费运营成本。对于中国的企业来说，每个企业的工作时长会不一样，大夏天要是呆在没有冷气的办公室里加班，会迫使不少人换写字楼。冬季的冷气供应也是一样，以往写字楼中央空调不会为几家加班的企业单独开启，就算会开启，费用也高得吓人。

　　这一难题，在万博汇这也可以得到“智慧”解决。万博汇采用VRV中央空调，分户计量，自主调节室内温度，配置新风系统。简单的解释，就是入驻企业可以单独计费、成本可控。而目前长沙大多数写字楼未能实现VRV空调系统，就是因为它投入成本更高。

　　事实上，除此之外，万博汇的智能办公系统、单元式双银LOW-E中空玻璃等产品特质都可圈可点。