2017年常州市区首场土拍大戏终于落下帷幕，正如我们此前所预料的那样，此次出让的四宗地块全部达到最高限价，最后不得不通过摇号的方式从近百家（含马甲）房企中产生最终竞得者。在此，我们恭喜新城、华宇、金科以及美的成为最后的“幸运儿”，同时这个结果也不禁让我们感慨：曾经的常州房地产市场不被很多房企所看好，而今天开发商想在这块市场耕耘，除了需要雄厚的资金实力之外，不可或缺的居然还需要很好的运气。

不知不觉间，常州房地产市场的游戏规则已经悄然改变。所以，我认为是时候重新认识常州、认识常州楼市了。

前两年，品牌房企纷纷选择聚焦一二线城市，收缩在常州的战略布局；华光、凯悦、泰和等常州本土房企破产现象也屡见不鲜。一时间，常州房地产市场万马齐喑。

房企不看好常州市场，究其原因：

一方面，常州库存在前几年居高不下，导致市场竞争激烈，开发商不得不“以价换量”，基本在亏钱抑或贴着成本在卖房，利润无法得到保障。克而瑞数据显示，2014年常州市区商品住宅库存最高达到820万方，去化周期超过21个月之久；房价方面一直在7000元/㎡以内低位运行，当之无愧沪宁线房价洼地。

另一方面，同样因为库存居高不下，导致常州曾经饱受“鬼城”传言的困扰，这就使得房企对常州市场更加失去信心。正是从“鬼城”传言开始，常州成了房企纷纷要避开的“风险城市”。

回过头来看这次土拍，除了已经在常州布局的新城、路劲、雅居乐、弘阳、金地、保利、星河等房企外，本次土拍还吸引了华宇、金科、碧桂园、正荣、金辉、银城等未曾进驻常州市区的品牌房企。一些房企为了增加胜算，用了多个马甲参与摇号，最终超40家房企（含马甲共近百家）争夺4块地，而能否拿到地当然主要看“运气”。

土拍释放的信号不言而喻，曾经弃之如敝履的常州市场已经成了房企眼中的“香饽饽”。我们分析这一转变背后的原因，其实也是在梳理这几年常州楼市究竟经历了什么，并且重新审视常州这座城市。

从市场层面而言，面对高企的库存，从2014年开始，常州政府开始停止经营性建设用地出让，“三年不供地”政策让常州库存经历了从2014-2015年的缓慢下滑，到2016年的骤降。这是常州楼市“变天”的关键，在库存去化周期降至6个月左右的临界点（去年8、9月份），常州房价开始明显上涨；到2017年5月底，库存下滑至4个月以内，库存量及去化周期都在沪宁线城市中最低，房价也上涨至11000元/㎡以上水平（如非限价，目前房价应该更高）。最近半年，常州楼市几乎已经到了逢开盘必抢房的地步，市场形势一片大好，也让很多房企对常州楼市的前景充满信心。

另一方面，从纯粹的城市实力对比角度，作为沪宁线上的重点城市之一，常州与苏州、无锡并称苏锡常。如果只考虑市区，常州的经济实力、人口基数、收入水平等与苏州、无锡的差距并不大，常州房价应该与无锡基本持平，与苏州有差距，但最起码差距不应该像现在这么大。此外，在周边城市拿地成本节节攀升的情况下，常州相对而言较低的土地价格加上熔断摇号机制，让众多房企看到了常州市场未来更大的利润空间和拿地的可能性。

首轮土拍已经尘埃落定，受此影响，常州楼市接下来将如何演变？我认为主要的变化有两个。

短期来看，土拍往往会成为媒体和开发商炒作的话题焦点，成为推动房价短期上涨的催化剂。2015-2016年，诸如南京、苏州、上海、无锡等长三角周边房价疯涨的城市，土拍的因素是不容忽略的。当然现在常州一手楼盘都被限价了，短期内房价上涨会更多体现在二手房上，事实上很多小区的二手房价格已经超过了同时在售的一手房价格。因此，土拍之后，一手房将继续一房难求。

长期而言，土地价格水平很大程度上决定了未来的房价水平，尽管政府考虑到土拍预期的激烈程度，为了避免“地王”事件而对地块设置了最高限价，尽管几块地最高6500-7500元/㎡的楼板价比大家当初预期的放开来拍产生的地价要低，但以这个楼板价及相关配建要求测算，开发商未来的毛坯保本售价也高达14000元/㎡以上，今年土拍的地块大多要在明年上市，不出意外，这些楼盘上市后的毛坯价格都在16000元/㎡以上了。

随着房价的上涨，常州未来全年商品房销售额将达到800-1000亿，常州市场未来有机会诞生百亿规模的房企。

一来土拍本身会吸引更多优质房企进驻常州市场，为常州楼市注入新鲜血液，带来全新的产品体系。这次土拍首入常州的三家房企华宇、金科、美的都是百强房企，也希望他们的常州首秀给市场带来亮点产品，给常州人民带来惊喜。

二来品质永远是房企的核心竞争力。尤其是在后调控时代，高地价、高房价加之常州本身改善时代的到来将倒逼房企做出更好的产品，想要占领市场就必须在产品品质上下功夫。事实也正是如此，今年常州市场上出现的品质楼盘数量较往年要多，比如“5个半月，从拿地到收官；17天，从开盘到清盘，收获12.6亿”的新城樾府、“三次开盘三次售罄”的雅居乐星河湾以及“88项德系精工细节，23载路劲TOP系”的路劲•铂隽等都是当下常州品质楼盘的担当。

这次的土拍仅仅是开始，今年常州市区计划出让的经营性土地有2025亩，下半年土拍将会频繁上演，就让我们一起见证恢复供地对常州楼市以及常州这座城市带来的改变。