在传统观念里，开发商为了卖楼，销售配套基本都是高大上装修的售楼处，白富美与高富帅类型的销售顾问，以及重金打造的样板房。可是，在番禺市桥的一个楼盘，分析师看见了另一种情况，非常简单的售楼处，销售中心指示牌斜倒在墙边且布满灰尘，售楼处里坐着一位身材矮胖的中年女性销售，向我们讲解楼盘情况，带我们参观毛坯样板房，看着表格为我们抄写购买计算表。在外部方面，各大房产类门户，鲜少见到该项目的资料简介以及数据，也基本没有任何形式的推广。让人不免心生诧异：这样的楼盘真的能卖出去吗？

售楼处指引

但是，根据售楼处一位大妈级销售的描述，项目于去年国庆开盘，目前1-20层已全部售罄，现在推出的21-26层也仅余少量大户型正在销售，27层为3.3米挑高设计，目前该部分暂未有销售计划。倘若销售所述为真，一个如此低调的楼盘，目前超80%房屋已售出，剩余户型都是高层大户型，景观可谓最优，那么销售也应不在话下，仿佛楼盘售罄指日可待。

这个创造了“奇迹”的楼盘就是位于番禺市桥中心地段的盈创水悦轩。该盘由两栋相互连接的27层高层住宅组成。包括二至五房的五种户型，面积涵括68㎡~140㎡。销售价格在16000元/㎡左右，差异主要受楼层和户型影响（价格在该片区属于平均水平）。项目靠近地铁番禺广场站，部分户型为一线望江。

售楼处

分析师现场调研发现，项目的优点主要有以下几个方面：

• 毛坯交房，户型方正，住户可以根据自身需求自由装修。

• 一览江景，南向望江，周围无遮挡,10楼以上景观比较优质，前排别墅区改建可能性较小。

• 楼高27层，为市桥老区范围内少有的高层建筑，虽非地标性建筑却也极具存在感。

• 交通出行：周边2km内有番禺广场地铁站，地铁首站，9站直达珠江新城，数条公交线路。驾车40分钟可达CBD，车库配比1：1。无论是公共交通还是自驾出行都方便快捷。

• 该项目为番禺市桥片区鲜有新建项目，周围多为老旧住宅，产品具有稀缺性。根据统计，2015年1月-7月，市桥老区板块的供应数量为636套，其供应全部来自正太广场项目，仅占番禺地区供应数量的16%。

优势图示

番禺2015新房供应情况

与此同时，分析师也发现了项目的一些不足之处：

• 并非所有的户型都能望江。两种约139平方米户型占尽江景优势，114㎡三房户型仅厨房及主卧望江，其余两个户型为不望江，皆为北向。

• 物业管理水平非常低，保安亭无人值守，交房后社区安全和管理堪忧。

• 交楼附带部分装修质量较差，包括现有配备的门与高档社区有较大差距、电梯品牌也是一般品牌。

• 项目为两栋楼组成的小规模项目，对于住家而言，生活休闲配套从内到外都难以满足日常需求。

房门对比图

通过现场调研，分析师认为，项目没有什么营销推广动作，很可能与其本身货量不多，只有260余套，主打的目标客户群体以周边中年的市桥原住民为主，工作及生活中心都在番禺地区，需求主要包括改善自身居住条件和为子女就近购买，方便互相照顾为主。也就是说，作为当地的土著，他们对楼盘的情况已经很清楚，所以也不需要再做大规模的宣传推广。此外，由于项目为27层高的高层建筑，在周边低矮的楼房当中显得鹤立鸡群，无形中也为开发商省略了很多的广告费。

至于为何销售中心没有进行精心的装修，所聘请的售楼人员也不是青春靓丽的美女帅哥，很可能也跟这个楼盘的客户以周边的街坊为主有关，“大妈”销售的讲解虽然略带生涩，失之专业也没有太多的营销技巧，却也因此显得真实和亲民，反而有更贴近客户的意外效果。

不过，分析师查询项目在阳光家缘的网签数据却发现，从2014年1月取得预售证至今，盈创水悦轩总共只网签了4套房子，这与“大妈”所说的20楼以下已经全部卖光有颠覆式的差距，莫非楼盘是要等今年11月份交楼的时候再集中签约？一边是“大妈”销售所说的余下货量不多，一边是网签数据显示的基本还没有卖，不知道大家更相信大妈的话还是网签数据呢？

2015年8月20日网签数据图

无论如何，分析师还是认为，盈创水悦轩有享江景户型少、配套差、物业管理松散、建筑选材低端等缺点，但也有无遮挡望江、周边交通较便利等优点。项目是否物有所值，主要要看购买者对江景的看中程度，若不看重江景，则此盘并非物有所值。因此，分析师给予项目的指导价为14748元/㎡，评级为谨慎购买，供购房者参考。