广州市场上的商业公寓项目，因为考虑到投资客的喜好，绝大部分项目设计的户型都是以中小户型为主，但是也有少数项目反其道行之，明明是商业办公用地，设计的却是跟住宅一样的中大户型产品，其中就包括位于番禺华南板块的龙璟山项目（原名为远通半山国际）。

说起龙璟山（远通半山国际）这个项目，颇有一番波折，该盘在2013年初首次开盘，但因为内部原因于2014年封盘停售，直至今年6月才重新包装，改头换面以龙璟山的新案名对外开放。项目推出户型包括70-150平的三至五房户型，173平米3+N房2厅2卫以及344平米5+N房2厅5卫的大平层公寓产品，全部毛坯交付。因为是商业性质用地，所以项目拥有一般住宅楼盘非常少见的4.5米层高，而在公寓市场当中，如此大面积的公寓产品也实属罕见。根据销售人员介绍，项目70-150平米户型的吹风价为18000元/平米左右，大户型吹风价为20000元/平米左右。

龙璟山样板房

龙璟山实拍图

那么，为何龙璟山在2014年会封盘，直到今年才重新发售呢？分析师查阅历史成交数据发现，从2013年2月开始有网签数据起算，直到2013年12月，龙璟山11个月的时间总共只卖出了25套，严重滞销。消息人士指出，龙璟山之所以封盘，正是因为项目销量不佳，而一墙之隔的万科欧泊恰恰是番禺楼盘里的销售明星，龙璟山无论是在产品上还是定价上都很难在竞争中取得优势。不过时过境迁，如今万科欧泊仅剩尾盘，成交价最高飙至25000元/平米，龙璟山在今天重出江湖，显然有避其锋芒，又想搭上房价走高的顺风车的意思。

那么现在言归正传，龙璟山这一转身，能否完美谢幕呢？分析师认为，无论在市场的任何时期，能够打动购房者的还是项目本身是否符合该购房者的需求，下面我们就从市场上几种不同类型的购房者的需求出发，对比项目周边的几个项目，分析一下项目前景：

1.刚需购房者（项目推荐：70-90平三房户型）

刚需购房者预算有限，主要追求高性价比，一般会选择小于90平米的户型，而购房目的是希望居住的基本需求得到满足。对于龙璟山最小的70平户型，购买价格约在126万元，以市场较低的2000元/平米的装修标准，装修费用14万元，整体费用140万元。那么刚需客户究竟会不会选择龙璟山呢？分析师拿番禺区域内几个同类型复式公寓做一下比较：

由列表可以看出，奥园城市天地的售价最低，与龙璟山价格最接近的保利大都汇为精装修交房，而价格稍高的招商城市主场为5米层高。毛坯交房、价格中等的龙璟山在价格一项并未占到便宜。

另外，我们也可以对比一下对于刚需客户而言，除了价格之外还有什么是购房的关注点？

 从以上五项要点的对比我们可以看到，除了价格不占优势，龙璟山没有其它楼盘的地铁配套，开发商品牌也不如其它楼盘，加上商业用地的物业费比较高（4元/㎡/月），在竞争中处于下风。

2.改善型客户（项目推荐：宽敞舒适的3-5房户型，面积一般在100-200平米之间）

改善型客户与刚需客户的主要区别在：1.家庭成员数量较多 2.追求较高的宽敞舒适度。所以主要选择比较宽敞的三至五房户型。但是，对于改善型住户而言，基本属于小换大，且很多为二次置业，那么在番禺区域内，能够满足改善型客户需求的住宅到底如何呢，分析师在这里也拿几个热盘来跟龙璟山做个比较：

由上表所见，对于改善型住户而言，四个楼盘的户型虽然都能满足改善需求，但是，值得引起注意的是龙璟山的土地使用年限是从2005年起算，40年的使用年限已经折旧10年，而其余楼盘都是70年产权的住宅。此外，因为是商业用地性质，所以项目没有学位、也不能落户，对于有此需要的客户是一大硬伤。

此外，我们再对比一下改善型客户在购房的时候的几个主要关注点：

不难看出，对于改善型客户，即使龙璟山拥有一般住宅楼盘没有的4.5米层高优势（毛坯交楼，交楼标准不带隔层设计），在与周边竞品楼盘的竞争中也不占优势。

3.投资型客户

对于投资型客户来说，客户关注的是楼盘的投资回报率，而目前市面上比较受关注的投资型项目主要集中在一些未来规划完善、有重大利好的各种商圈（比如万博商圈）、新城（比如广钢新城）、轨交规划区域；在户型方面，小户型公寓的总价低，投资门槛不高，出租、转手更为容易，因此也是大多数投资者的首选。

回到龙璟山的项目本身，从区位来讲，项目能够依赖的只有万博商圈的辐射，但是项目本身处于一个商圈边缘的尴尬位置，周边本身也缺乏商业氛围。从户型来讲，项目的户型面积过大，总价高，出租难，对于投资客来讲吸引力也非常有限。

综上所述，分析师认为，综上所述，分析师认为，龙璟山封盘归来，即使旁边没有了万科欧泊这个强劲对手，如果想以这个价格“华丽转身”恐怕不容易。在产品不占优势的情况下，如果开发商想有所突破，在价格上对购房者让利才是更为务实的选择。