位于广州市越秀区北京路太平沙牌坊附近的大洋江畔雅苑项目即将开盘，吹风价40000元/平米，什么？分析师刚听到这个价格不禁替项目捏了一把汗。因为与项目相隔450米左右在售文德先生项目的售价才35000元/平米，均价贵了5000元/平米，以两项目面积相差不大的145平米户型计算，一套房买下来，大洋江畔雅苑足足需多付72.5万元，究竟是什么原因让开发商有如此信心。分析师决定来到项目现场，从项目周边环境、配套及产品与文德先生对比，看看5000元/平米的价钱都花在哪个地方上了。

首先介绍两项目的基本情况

大洋江畔雅苑：位于北京路太平沙牌坊直入60米处，属于广州老城区，周边居住氛围浓厚。项目建筑面积为28229平方米，容积率为7.3，由两栋31层高的住宅组成的单体楼，底下1、2层为商业，4~31层为住宅。吹风价40000元/平米，带精装修。

大洋江畔雅苑沙盘

文德先生：项目位于文德路与珠光路交汇处，建筑面积21285平方米，容积率为12.14，居住密集较高。由一栋38层建筑组成，1-3层为商业，4、14、29层为架空绿化层，5-13层为复式公寓，15-38层为住宅。虽然为商住混合，但项目公寓与住宅分开管理，由不同电梯间进入，对住宅住户影响并不大。住宅目前售价35000/平米，毛坯交付。

文德先生沙盘

周边环境：同属于北京路板块，环境却截然不同

大洋江畔雅苑：项目属于广州老城区，周边居住环境和谐，人文居住氛围浓厚，但项目所处位置，周边被众多低矮老旧的居民楼包围，而且由太平沙牌坊进入小区需要经过一段约60米左右的道路，道路两旁平时停靠较多车辆，影响住户出行。而道路两旁以卖五金、建材商铺为主，整条道路形象比较差且混乱。

文德先生：项目紧挨文德路与珠光路，出行便利，但低层住户亦容易受到灰尘和噪音的污染，目前周边环境较好，主要为餐饮、服饰等业态商铺，既能满足住户日常生活需求，亦不对住户产生不利影响，居住舒适度较高。

小结：两项目都位于老城区，人文居住氛围浓厚，但大洋江畔雅苑被老旧居民楼包围，而且周边居住环境较差，商铺混乱。文德先生虽靠近马路受灰尘噪音影响，但住户户型在16层以上，对住宅住户影响不大，而且也便于住户出行，周边居住环境较好，居住舒适度较高。就周边环境而言，文德先生更胜一筹。

配套：车位数量均较紧张，周边配套相差无几

大洋江畔雅苑：项目自身配套有底层商业配套，第3层设计为空中花园及1：0.3的车位配比。大洋江畔雅苑自身配套并不多，而且1:0.3的车位配比，停车位相对比较紧张，加上靠近北京路商圈，周边停车难且停车费贵。周边配套有医疗、商业、菜市场、教育、公交站、地铁，周边配套成熟。

文德先生：文德先生自身配套有底层商业、空中花园和1:0.5车位配比，停车位比较紧张，除外并无其他配套，而且周边配套比较成熟，五分钟生活圈内，有地铁、商业、菜市场等配套。能满足住户日常生活需求。

小结：两项目自身配套并不多，不过大洋江畔雅苑车位配比却比文德先生少，分析师认为，在北京路周边停车难、停车费贵的区域，停车位显得尤为重要。而由上表可以看到，两项目周边配套相差并不大，但大洋江畔雅苑距离周边生活配套更近，对住户居住更加便利。总体来说，两项目配套各有优势。

产品：大洋江畔雅苑户型类型多，客户选择面广，但得房率低；文德先生户型类型少，但得房率高，居住舒适度更高。

大洋江畔雅苑：项目户型有36平米一房、79平米两房和145平米三房。主要面对刚需客户，客户选择面较广。但是各户型得房率低，只有76%左右。与同等品质的高层住宅项目相比，得房率较低。而项目对外宣传靠近珠江，有望江水景，但分析师在现场19楼样板间并未能远眺江景，至于更高楼层能否望江，还有待验证。

文德先生：文德先生户型有138平米、143平米和146平米三房以及188平米四房，主要面向刚需和首改客户群体，不过客户选择性较少。但是各户型赠送面积较多，算上赠送面积，得房率为92%左右，与同等品质的高层住宅项目相比，得房率较高。

分析师以大洋江畔雅苑145平米三房和文德先生146平米三房两个相似户型做对比。 

由上图可以看到，文德先生带有入户花园，住户私密性有保障。而且赠送面积较多。多阳台设计，户型的通透性更强，采光效果更佳。但是主卧过道过长，浪费空间面积。而厨房面对入户花园开窗，容易受到油烟的影响，两个卫生间均向生活阳台开窗，对住户的私密性有影响。大洋江畔雅苑户型设计方正，紧凑实用。生活阳台连接厨房，增加储物空间有利于通透性，减少细菌滋生，客房位于入户门口旁，主客分开，对主人的私密性更强。不足之处在于无玄关设计，对住户的私密性无保障。小结：两个项目在产品类型上，大洋江畔雅苑包含1~3房，客户选择更多，小面积，低总价户型对预售不高的客户吸引力更大，但户型得房率较低。在面积相似的3房户型中，文德先生赠送面积多，套内空间更灵活多变，居住舒适度更高。就产品而言，两项目平分秋色。

综上所述，大洋江畔雅苑在周边环境、配套及产品上对比文德先生并无太多优势，部分对比项目甚至还处于劣势，而项目吹风价为40000元/平米，定价略高。由于项目并未正式开盘，最终售价未知，但若定价为34000元/平米，与附近项目将有更大的竞争优势，相信也更容易被购房者接受。当然，由于项目带有学位房， 其中36平米小面积，低总价户型对于只注重学位的购房者而言，即使40000/元平米的价格亦可能被接受，毕竟周边无同类型小面积学位房。