番禺市桥老板块，难得迎来了两个一手楼盘。一个是开盘半年的正太广场，一个是即将在11月初开盘的尚东嘉御。乍一看，就奇怪了！正太广场均价17000元/㎡，尚东嘉御预计均价12000元/㎡。那么问题就来了，车程仅有10分钟的两个盘，5000元每平方米的差价，从何而来呢？带着这样的疑问，我们来分析分析。

一：区位PK

       先来看看它们的区位：

       从一个大范围来看，正太广场与尚东嘉御都同属番禺传统的居住区市桥板块，比邻广州南站，接驳新光快速、东新高速、华南快速干线等多条交通要道。附近还有番禺市桥汽车站、广州地铁3号线市桥站，地理位置还是不错的。

      再把图拉近，看看能发现点什么？

       如图所示，正太广场跟尚东嘉御十分接近，距离不足4公里。而且是同一条东西走向的禺山路相连接。两盘之间的车程仅需要10分钟，即使是坐公交车也仅仅需要20多分钟。

       除了两个盘之间的距离，似乎有所发现。正太广场周围的道路密密麻麻、错综复杂地交织，是一个很完整的道路分布网。但正太广场西侧的西环路、东侧的光明北路以及出入口连接的禺山大道西，公交车线路多，车流量十分大，尤其是上下班高峰期，经常出现堵塞的情况。尚东嘉御虽然只有禺山西路一条线路而显得“形单只影”， 出行路线单一，但路少车流少。好处是北靠 9000亩延绵壮阔大夫山森林公园作为“天然氧吧”，空气清新，宜居性强。

二：配套PK

Ø  商业配套

         正太广场位于市桥商圈中心地段，因此其周边的商业配套设施相当完善。一公里范围内就有传统的商业步行街——大北路；易发商业街；新大新百货商场；繁华路步行街；繁华盛世商场；番禺友谊商店；番山市场。远一点的还有百越广场；信和超市（光明路）；百佳超级商场；百德商业中心；西区肉菜市场等等，购物、餐饮、休闲、娱乐应有尽有，以中高端消费为主，完全可以满足正太广场购房者的商业需求。

正太广场一公里范围内配套设施

       尚东嘉御虽然身在市桥板块，但其位置相对较偏，位于市桥板块的边缘区域。周边的商业配套设施匮乏，附近有个横江商业街，里面只有一间酒家，几家餐厅，严格意义下并不能说是商业街。还有郞记超市、旺宾杂货店、星园超市、天天购物商城等私人经营的小型商铺，以中低端消费为主。这样的商业配套，无论数量上还是质量上，对比正太广场的配套都有很大差距。为此，尚东嘉御的住户必须依托附近的市桥商圈、祈福商圈、长隆商圈以及万博商圈，其中以市桥商圈距离最近最为成熟。

       比较两盘的商业配套可以发现，正太广场位于市桥商圈地段，足不出户就能够享受易发街、繁华路、大北路等完善的商业配套。而尚东嘉御并非商圈范围之内，周边商业配套较少，生活相对不方便。

Ø  教育配套

       市桥是番禺区教育资源最密集的区域。尤其是位于市桥中心地区的正太广场附近，20分钟范围内囊括了市桥最好的中小学、幼儿园资源，包括市桥中心小学、北城小学、南阳里小学、东城小学以及德兴小学都是省一级小学。

       尚东嘉御附近教育资源缺乏，附近只有汀根幼儿园和汀根小学，横江民生小学村办小学，南双玉小学以及福涌小学两所民办小学，教育配套一般。

       在此分析师特别提醒购房者，正太广场跟尚东嘉御都不是有了房子就可以入读的学位房，番禺区义务教育阶段招生入学是实行“人户一致”的政策。换言之：希望通过正太广场，让子女入读市桥中心小学、南阳里小学的购房者，必须是户口簿户主，同时必须是房屋产权人，其户口簿地址必须与房屋产权地址一致，否则就要“借读费”。因此，如果户口不在当地，又不满足“人户一致”的政策，其教育之间的差距就只剩下10分钟的车程。

三：社区PK

       正太广场规划是20万平方米的城市商住旗舰，项目由六层商业裙楼、地下三层停车场以及六幢住宅塔楼（两幢28层，两幢26层及两幢15层）的建筑群体所组成，而尚东嘉御则是七栋纯住宅项目。值得注意的是，两个楼盘的地块都是1995年出让的，土地使用年限都只剩下50年。

       相比较而言，尚东嘉御建筑密度相对较低，绿化面积多，小区内住户的日常休闲散步区域较大。正太广场的车位配比高于尚东嘉御，但当项目正式建成运营，正太广场的商业必定将辐射社区外的人群，车位数量会相对不足，社区内大量的人流车流也会对住户造成影响，特别是楼层较低的住户。而尚东嘉御为纯住宅项目，1:1的车位基本够用。

四：户型PK

       在户型方面，正太广场跟尚东嘉御都是刚需户型。正太广场是79㎡到108㎡两房到三房的精装修刚需户型，而尚东嘉御则是79㎡到106㎡的毛坯刚需型户型，两个楼盘的户型设计以实用为主，并没有什么特别之处。精装修跟毛坯，将成为这两个盘差价很大的因素。下面拿两个典型的刚需房型作一下简单的对比分析。

                                正太广场三房两厅一卫  84㎡

尚东嘉御三房两厅一卫  88㎡

       总体来看，两盘都是刚需型户型，设计上大同小异。入户花园、厅出阳台以及飘窗的设计都为户型的实用性加分不少。应该讲最大的差距还是前面提到的，正太广场是精装修交付，尚东嘉御是毛坯交付。

      综上所述，分析师总结两个项目有以下几点不同：

      1、从一个大范围的布局来看，正太广场跟尚东嘉御直线距离不足4公里，都处于番禺传统的居住区市桥板块，毗邻广州南站，周围多条高速干线。唯一的不同，则是正太广场距离地铁3号线市桥站步行距离1.5公里，距离地铁站较近。而尚东嘉御距离地铁站5公里远，对于要经常坐地铁的上班一族来说，正太广场要比尚东嘉御方便很多。

      2、从它们两盘的周边的道路分布来看，正太广场周边道路密集，出行方便。但人多车多，交通情况不理想，有一定的噪音干扰，空气相对浑浊。而尚东嘉御出行线路单一，居住环境安静，而且背靠大夫山森林公园这个“天然氧吧”，“住”方面的舒适程度要比处于城市中心的正太广场好。

       3、位于市桥商圈范围内的正太广场，坐拥市桥商圈成熟的商业配套设施。尚东嘉御则需要依托周边四大商圈的商业配套设施，衣、食、行方面都比正太广场稍逊。

       4、教育资源上，除非购房者能满足“人户一致”的政策，否则入读名校就只剩下距离上的不同。

       5、户型方面，两盘都是刚需型户型，设计上大同小异。但正太广场是带精装修出售、而尚东嘉御则是毛坯出售。

       分析师认为，正太广场与尚东嘉御各有千秋、互有优缺点。5000元/㎡的单价差，除了精装修跟毛坯出售的直接反映，其次就是正太广场勉强算是地铁上盖和带名校的理由。如果你想孩子入读好点的学校，或者你是坐地铁的上班一族，又或者你更为看重商业配套设施，那你可以考虑在衣、食、行方面都占优的正太广场。如果你喜欢到大夫山去散步，喜欢安静、舒适的生活，那尚东嘉御的居住环境更适合你。最后分析师提醒各位购房者，CRIC房产测评网对正太广场的楼盘评级为“谨慎购买”，而尚东嘉御的售价如果是12000元/㎡，分析师将给予“推荐购买”的评级，供购房者参考。