听说位于珠江新城兴盛路的尚东君御C栋将要开盘，目前正处在认筹阶段。尚东君御总共只有A、B、C三个楼栋，A、B两栋基本已售罄，作为尚东君御的收官之作，C栋住宅的户型为179-197平米四房，主打大面积改善户型，每户皆配备超宽客厅、超大阳台及入户花园，居住舒适性较高。根据克而瑞数据的显示，尚东君御在2015年1-10月的成交均价为50029元/平米，而C栋的吹风价却高达62000元/平米，那么，C栋真的值这么高的价钱吗？

尚东君御2015年1-10月成交数据

首先来看，是不是尚东君御C栋与以往产品相比更具优势？

从上图可以看出，尚东君御的A栋是3梯9户的公寓产品，主打小户型的一至二房，由于A栋密度较高，人员流动性较大，梯户比较低，相对来说没有B栋和C栋舒适，因此单价相对较低也属正常。B栋和C栋都是3梯4户的住宅，面积段都比较大，B栋产品类型涵盖150-175平米的三至四房，而C栋是179-197平米的纯四房设计，我们不妨来比较一下B、C两栋相似的产品：

总结：经过对比，我们发现尚东君御B栋与C栋的产品无论在楼栋位置、朝向、户型设计、梯户比还是装修标准等方面都没有太大差别，只是B栋的面积段较小，C栋的面积段更大。C栋与B栋相比并无太明显的优势，但C栋的吹风价比B栋的成交均价要高出不少。

那么，如果与周边同等级楼盘相比，尚东君御又能不能突围而出呢？

分析师查阅数据发现，就天河区珠江新城板块而言，2015年第三季度成交均价高于40000元/平米的楼盘共有七个，尚东君御排行第4位，与第5位的嘉裕公馆相差只有3000元/平米左右。据分析师了解，尚东君御与嘉裕公馆两个项目的直线距离只有250米左右，对于嘉裕公馆这个即是邻居又是对手的项目，尚东君御又有什么优势呢？

区位比较：尚东君御与嘉裕公馆直线距离只有250米左右，所在位置都靠近冼村路和花城大道，各自都处在地铁APM线的花城大道站和地铁5号线的猎德站中间，步行到地铁站只需5分钟左右，彼此的出行方式都较为相似。

两个项目都处于珠江新城CBD核心地段，居住和商办氛围相对浓厚。在居住方面，该区域为成熟小区，附近楼盘较多，大部分已经入住使用；在商办方面，靠近珠江新城，可享受珠江新城配套，可享花城汇休闲广场、广东省博物馆、广州塔、广百GBF风尚百货、UA电影院、高端餐饮等；周边资源方面，两者距离花城广场和珠江公园比较近，共享这两个地方的资源，资源丰富。

社区比较：尚东君御总建筑面积8.3万㎡，容积率10.7，绿化率31%。项目共规划A、B、C栋共3栋，楼高46层，B、C栋为三梯四户、A栋三梯九户设计，其中A、B栋已售罄，目前C栋即将推出，户型为179-197平米四房，均南北朝向，吹风价为62000元/平米，目前为现楼销售，即买即入住。项目只有3个楼栋，配套设置只有底部的商业，且社区不大，社区景观主要以绿植和花卉为主。

嘉裕公馆总建筑面积21万㎡，容积率6.35，绿化率35%，是珠江新城规模最大的住宅小区之一，共规划A、B、C、D、E、F、G、H、J、L栋共10栋，楼高33层，其中A、B、C、D、E、F、G栋已基本售罄，目前在售H、J、L栋，户型涵盖122-203平方米三房至四房，均为南北朝向。项目自身配套有独立的商业广场、幼儿园、大型绿化园林、会所、私家泳池等设施，打造超过10000㎡的酒店园林景观。

户型比较：

我们以两个楼盘的最大户型为例：

Ø  尚东君御197平米四房

1、南北对流的主人套房，通风效果极佳，衣帽间巧妙分隔卧室与主卫的空间，一体化浴室及洗手台双盆设计更显人性化。

2、超大的入户私家花园，既在空间上营造私密性的分隔，也为生活增添一片悠闲自在的空间，在这里可以约朋友品酒聊天或肚子看书喝茶，也可以观看珠江新城的夜景。

3、5.2米的超宽客厅开间可以摆放任何自己喜爱的家具，而客厅更哈斯采用单边全落地窗设计，构成了180度全景观平台，将视觉与空间感观延伸发挥至极致。

Ø  嘉裕公馆197平米四房

1、南北对流户型，双套房设计，动静分区合理，带储物间，可改为工人房。

2、入户花园、景观阳台、工作阳台三阳台设计，移步换景，方便日常生活家务操作。

3、南观小区园林景色，北为城市景色。

4、北面虽观城市景色，但有幼儿园地块隔开，且邻近街道为内街，基本没有噪音影响。 

总结：由于两个项目的位置较接近，无论是区位、交通、还是周边配套都相差不大，都共享同样的资源；户型方面，尚东君御只有四房户型，偏向大面积户型，嘉裕公馆涵盖三至四房，种类更多；社区方面，嘉裕公馆的社区面积是尚东君御的2倍多，景观更好；价格方面，目前嘉裕公馆的成交均价为45000元/平米左右，远低于尚东君御吹风的62000元/平米。

综上所述，分析师认为，尚东君御C栋产品无论与自身前期产品相比，还是与周边同等级的竞品相比，都没有特别明显的优势，较难支撑起吹风的价格。而尚东君御从开放样板房到认筹登记，约有半年时间，这么长的时间还没正式推出市场，也从侧面反映出市场对其价格的观望。当然，或许这个吹风价只是楼盘营销的手段，项目最终开盘也可能会给购房者一个价格上的惊喜，我们不妨继续关注。