滘口地铁站附近又推出新盘啦，还记得滘口地铁站附近在售大盘新世界凯粤湾吗？在他的不远处，来了一条“过江龙”珠海华发集团，现在推出其在荔湾开发的第一个楼盘“华发荔湾荟”。两个楼盘直线距离不过500米，在售的产品户型也相似，真让有选择困难症的购房者伤脑筋。继上回对两个楼盘的户型进行PK之后（http://news.fangjiadp.com/guangzhou/news/detail/27130），本次分析师再来对比一下两个楼盘的其它方面，帮购房者排忧解难：

第一回合：社区指标PK

首先，我们看看政府部门关于这两个楼盘的基本信息：

                                            国土证信息

    分析师从阳光家缘网站上查阅得知，新世界凯粤湾地块从1999年拿地，距今已16年，土地使用权仅剩54年，已接近了商业用地上一般公寓的最高使用年限，而华发荔湾荟则是在2014年拿地，距今仅一年多，而且最近已取得预售证准备销售。根据《物权法》第149条规定：住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。 经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。从这点来看，华发荔湾荟的地龄比新世界凯粤湾要长15年，这是一个不小的优势。

    此外，信息还显示，华发荔湾荟土地使用权面积为33105.32㎡，新世界凯粤湾土地使用权面积为105881㎡，后者的使用权面积是前者的三倍，社区规模也更大一些。不过，对比两个社区的容积率我们可以看到，华发荔湾荟采用的不超过2.7的住宅容积率，相比新世界凯粤湾采用3.5的容积率来说要低一些。容积率是城市规划中的一个重要技术指标，容积率大好还是小好，它间接反映了单位土地上所承载的各种人为功能的使用量，即土地的开发强度。业界普遍认为，容积率越高的小区，居住舒适度越低。但华发荔湾荟相对的因为楼栋户数减少，导致各户型分摊面积增加，户型使用率只有78%，而新世界凯粤湾则为84%。是选择“容积率高一点的大社区”，还是选择“容积率低一点的小社区”，只能说各有所好了。

    分析师还发现，在梯户比方面，华发荔湾荟楼栋设计为20层两梯四户，梯户比是1:2，而新世界凯粤湾则设计为33层三梯八户，梯户比是1:2.7。在梯户比这一项的比拼中，华发荔湾荟层数更少、梯户比更低，因此胜出。

                                             梯户比

第二回合：周边环境PK

                                             周边环境

    分析师走出滘口站时，引入眼帘的地铁沿线盘新世界凯粤湾，可惜的是项目周边架设着高架桥，其距离项目约50米，再走下去，看到市政围闭工程其内容为广佛放射线二期工程，今后将有放射线的车辆出入口，对于日常生活需多注意安全。值得注意的是，新世界凯粤湾外的高架桥并无安放隔音玻璃，周边为人员密集的滘口客运站。

    华发荔湾荟方面，周边为荔湾村民居住片区，附近多为小学及小型商业圈，并无大型高架桥。旁边有一天然的市政河道，分析师实地踩盘发现，河道水质有污染，带有小小异味，好在现场发现有修整和维护的清洁工人，希望将来不会对社区带来太大的影响。

第三回合：交通出行PK

   从地图上来看，新世界凯粤湾就在地铁站旁，距离地铁站仅600米，而华发荔湾荟则需步行1.2公里，相比两个项目，华发荔湾荟只能说是地铁附近的楼盘，对于上班一族或依靠公共交通出行的居住者来说，似乎不太方便。

                                             区位图

    首先来看荔湾荟，对于人生路不熟的分析师来说，从项目走到地铁站，当时用时15分钟左右。不过后来分析师了解到，对于当地居民来说，如果抄近路，其实只需要10分钟就可以到了。此外，项目旁边有个公交车总站，上面有两条线路直达地铁站花地湾、芳村、黄沙、沙园等，也就是说华发荔湾荟可以通过公交接驳广州的地铁1、2、5号线。

                                      华发荔湾荟附近公交

    分析师在新世界凯粤湾则发现，临近项目的公交车站为芳村大道西站，始发站从滘口客运站即地铁5号线附近的公交站场开出，从站牌的公交车线路来看，虽然线路多，可是多与地铁5号线线路重叠，，因此对于上班一族来说，前往5号线更加方便。

                                          芳村大道西站

    对比华发荔湾荟和新世界凯粤湾的交通，分析师认为两边的出行各有优劣。对于上班一族来说，新世界凯粤湾会是更好的选择。但是，除了工作外的生活，相对新世界凯粤湾，华发荔湾荟更能直接前往广州市的著名商圈，而且不需要出现挤公交，因为总站就在家门口。

    最后提醒购房者的是，根据计算得出，华发荔湾荟最少的楼面地价达16800元/平方米，从华发荔湾荟销售人员口中得知，项目为毛坯交付，房屋仅送实木智能门、静电空气净化器、净水器三大件，如需带装修，开发商提供阶梯式2000-4000元/平方米组合装修模式，由此从成本计算来看，项目最后预计毛坯要卖到26000-28000元/平方米。而根据克而瑞系统数据显示，新世界凯粤湾近半年的成交均价为23500元/平方米左右，带装修发售。由此来看，新世界凯粤湾在价格方面很可能有优势。

分析师认为，华发荔湾荟在土地使用年限、梯户比以及社区外部环境方面有一定优势，现在华发荔湾荟主打95㎡、136㎡三至四房，在二孩政策放开的情况下，市场对大户型的需求将进一步增加，如果最终的售价低于26000元/平方米，建议可择机购入。