手机尾号2687

其实，接到这个咨询时

点评君的内心是崩溃的

本身在天河工作，住天河北，交通配套是非常成熟和便利的，140方的房子也不算小（土豪请忽略点评君的小心思……），就这样还要换房？！

分析师也认同点评君的观点：其实就观众林小姐目前的情况来说，工作在天河，居住在广州老牌CBD天河北，不论交通配套还是教育和医疗以及购物等，它的基础设施配套和城市综合管网的配置都能够满足生活中绝大部分的需求；附近的交通方式多样，轨交也都很便利，自驾虽然会有堵车，都在可以接受的范围内。

不过，既然你点名了，我们当然要点评！

↓↓嗱，先看恒大御府

楼盘详细点评可以戳这里☞【点评】恒大御府PK富力万科云启，哪家更胜一筹？  

再戳这里☞【点评】一个拿证半年只卖了26套  一个没预售证都热销（盘和盘的差别为啥这么大？！）

【交通状况】以珠江新城为坐标，恒大御府开车去珠江新城，半小时内可以到；地铁的话，步行约750米，可以到达地铁3号线延长线梅花园站，地铁20分钟左右可以到。不过，路上是否塞车，地铁是否挤得上去，就看人品和运气了。

【配套状况】恒大御府自身和周边的生活配套是比较完善的。满足日常生活需求问题不大。

再看宝翠园↓↓

【交通状况】宝翠园位于天河区天源路，华南植物园对面，目前需要坐几站公交才能到地铁6号线长湴站，等6号线延长线通车后，植物园站就在项目旁边，将来会更方便。自驾车来说，项目附近有华南快速、广汕路、内环路，到天河中心区域较方便，大概也就是30-40分钟，但上下班高峰期会比较堵车。

【配套状况】项目对面就是华南植物园，附近还有火炉山森林公园，周边的教育资源也比较丰富，但是商业配套就比较缺乏。

我们再来分析林小姐的情况：她住天河北140方的房子，公摊大，分析师猜测，一般的商品房分摊率在20%-30%之间，估计林小姐的房子得房率也在70%-80%之间，估计套内面积为98-112㎡。

如果要换比现在房子大的，分析师认为：

• 恒大御府有146㎡的三房和180㎡的四房单位，但是146㎡的房子和观众现在住的140㎡的房子没有区别，所以180㎡的四房更适合，它的均价是38000元/㎡，总价约680万元。

• 宝翠园在售的有183㎡的五房，单价约为27000多元，总价约为500万元。

• 恒大御府

售价39000元/㎡

指导价：37567元/㎡

评级：谨慎购买

• 宝翠园

均价：27125元/㎡

指导价：29116元/㎡

评级：推荐购买

• 分析师认为，无论是恒大御府还是宝翠园，对比天河北，在配套成熟度和配套档次两方面都有差距，和市中心的距离也不算很近，来往交通线路较为繁忙，容易出现拥堵的状况。

• 从价格上看，两个楼盘的总价都不便宜，恒大御府的180㎡户型，总价要680万左右，如果购房者想换个大一点的房子，又能承受这个预算，其实可以考虑到东部的一些200㎡左右的联排别墅，售价在3-4万之间就有不错的选择。