回顾2015年，“旧厂改造”风靡一时，包括金融城、广钢新城、广纸地块、铝厂地块、华美牛奶厂地块等改造，当数广钢新城最为引人注目，更是占领各大报纸头条。但是隐藏在广钢新城之后有一旧改宝地华美牛奶厂地块，云集了各路诸侯争夺。

牛奶厂

    经过多次竞拍，最后被龙湖地产、华润置地、金地集团、平安不动产、家和集团分割了这块占地60多万平方米的巨无霸，并且根据规划，整个地块毛容积率仅0.89，低于1可就是别墅标准啊!

别墅区

    众所周知，在老城区了除了华侨新村、二沙岛别墅区，因为土地资源日益稀缺，已经很多年没有成片的别墅区社区了。这会是老城区的别墅3.0吗？2016年的伊始，各路诸侯已纷纷备战，龙湖首开首先面向市面，争取先抢占高地，华润和金地纷纷紧随其后，究竟谁能手执牛耳，成为地块的标杆？2016年的首站来看看这个地块的项目吧。

踩盘记录

    分析师根据路线指示，终于在广体职院站下车后，看到楼盘指示牌，这次终于不用走错了。不过，事实却是看到一条两车道的悦景路及旁边的农耕文化的延续，道路似乎不太平坦，之后经过了合生帝景山庄（一个低调传统的别墅大盘），终于看到了期待已久的奶牛厂地块。

   第一站：华润天合

销售中心

  分析师在网上看到开放销售中心的消息后，马上前往希望能给到购房者谍照，可惜样板房还没建设好，仅有沙盘及区位图，这样的情况下我们只能大概了解项目。不过，我们可以通过比较法来看看究竟这个项目的内涵与憧憬：

三者比较

 内涵：

1.根据政府批文及现场比较看出，项目内部设立了小学（30个班）、幼儿园（15个班），满足了小孩1-12岁的教育需求，相比其他两个项目优势明显。

古巴比伦式风格

2.项目采用古巴比伦式空中花园设计，最底层为12.8海拔高差，并且逐层递进3级，最高可达20米高差，使到项目的别墅区及洋房区均拥有全景的视野，这一设计与萝岗的万科山景城相近。华润不愧是前万科大股东啊。

3.地块二为商业综合体，提供了近万平米的商业配套及一栋公寓（约300套）的产品，住宅产品采用了2梯3、4户设计，而且户型涵盖了87-160㎡的刚需至改善户型满足了各种居住需求。

憧憬：

1.据销售人员表示地块二旁边为规划性的体育公园由华润代建，但是根据政府批文显示并无纳入华润置地内，未来是否为公共服务还需时间检验。

2.地块二内部设计一个老人与幼儿共同玩乐的康体机构，但是根据规划显示，此楼栋为商业性质，开发商是否会为了居住度而放弃盈利，还需要斟酌。

3.项目别墅的最前排采用合院式设计，这个相对于联排、双拼设计为最新的一大绰头，能否在其他两盘中突围，因为无样板间，需要静待样板间开放，而且货量仅21套，数量有限。

第二站：金地天河公馆

金地天河公馆

    金地天河公馆占地约4.5万㎡，是相对于其他两个大盘较为小的一个，从踩盘看到，项目仅仅提供体验中心，并无实际的销售中心，从销售人员口中得知，项目以别墅为主，因为政府再不统一批复独栋别墅，故此打造一个双拼式独栋别墅设计赠送70-120㎡花园，但是实际情况需要等到样板间开放才知道。不仅如此，分析师回来后看到一个疑虑的事情：

施工现场

根据政府网上公示消息：

受理公示

办理信息

    金地地产由其子公司广州市富昌房地产开发有限公司负责该项目建设，可是至今在广州市国规委网上并无其《修建性详细规划》的批后公示，受理编号在1月8号后方能取案件，至今也没见批后公示。未被政府批准已经建成2层，难道是为了加入战团与其他两大鳄一较高下，所以违规抢跑？希望是分析师自己多虑了。

第三站：龙湖首开●天宸原著

龙湖首开

作为华美牛奶厂最先面世产品，龙湖首开可谓打响头炮又极度保密，别墅产品如需观看需进行预约，据已品赏的人反应相当好，而洋房则仅有两个样板间，真的越看不到越想看，希望不是好奇害死猫？我们先看看沙盘和批文的对比：

对比

    整体上项目与政府公示内容一致，其中主体为最神秘的别墅产品，周边被高层洋房住宅围绕，但是从公示内容可知，项目外围周边为代征绿化用地，无论是别墅产品还是洋房产品均能看到大面积的绿化。并且这仅仅是龙湖在华美牛奶厂的第一块地，第二块地尚未面试，但是修建性详细规划批示已出。

龙湖第二块地

龙湖的别墅神秘的像一个大招，向其他两大盘进行挑战，其实后面的大招陆续有来，龙湖第二块地配建了36个班的小学，直接向华润置地叫板的节奏啊。

                                           项目成交明细

综上观察，根据华美牛奶厂各地块的出让价格，除了家和集团最后拍得的商业设施用地外，其它几块宅地的楼面平均地价在11000元-16000元/平方米不等，吹风价已到2-3万/平方米。在产品打造上，龙湖表示有最好的别墅户型，金地表示我有双拼独栋别墅，华润表示我有古巴比伦合院，可谓各不相让。在交谈中，华润天合销售更是认为自身项目极具优势，售价将将高于其他两个楼盘，如此霸气？华美牛奶厂“三国杀”，究竟哪个好？在华润和金地的样板房推出之前还很难定论。不要忘记后面还有个不动声色的第四路诸侯平安不动产，这位金融大鳄是否还在酝酿石破天惊的大招，分析师表示不容小觑，请留意后续测评报道。