相对于性价比TOP20榜单和最佳户型榜单，“差评榜”显得更加显眼也更能引起大家注意。到底哪些房子相比起来性价比不高？自家已买的新房是否上了差评榜？它们到底差在哪里？让我们带着这些疑问，来具体审视这些楼盘。 

济南一季度楼盘性价比测评榜差评榜楼盘分布图

CRIC房产测评网经过对所有在售楼盘的“产品指标分”（包括户型、物业、区位、装修等）、“房价指标分”（代表项目实际售价与市场指导价的偏离程度）和“销量指标分”（2015年第一季度销量情况）三大指标严格核定，综合分数最低的五个楼盘即是“差评榜”的上榜楼盘。也就是说这五个楼盘在上述三个维度中，某一个或者多个维度存在不足，导致综合评分较低。

在此需要特别给大家说明的是，“差评榜”并不是说这些楼盘一无是处，千万别去买；而是依据性价比标准整体测评得出的结果，是因为他们的自身条件支撑不起这么高的售价或者其他原因，导致性价比评分较低。一旦哪天开发商采取了较大幅度的降价，直接提升了性价比，部分楼盘还是会存在一定的市场的。

市场接受程度不高

从三个评判标准来看，楼盘的产品指标和房价指标很大程度上决定了它的销量指标，换句话讲，一个楼盘的产品如何，市场定位是否准确，将对它是否卖的好产生重要作用。在CRIC房产测评网监测的2015年第一季度网签普通住宅成交数据中显示，上图五个楼盘的供应量皆为0，销售情况都不乐观，其中天朗蔚蓝城网签57套为最多，东都尚城网签31套，百替御园华府网签12套，兰亭鉴筑花园网签12套，而中润世纪中心只网签3套，可见上述五个项目要么在产品上有所欠缺，要么就是在对自身定位上出现了偏差，导致市场接受度不高，显示出来就是成交数据上的不出彩，那么到底为什么会有不高的社会接受度呢？ 

产品存在“木桶短板” 

从上图可以看出，五个楼盘其中有四个分布在经十路沿线。大家都知道，经十路作为济南市的东西大动脉，沿线楼盘应该是比较“吃香”的，但是仔细研究你会发现，这几个楼盘的一些特点，致使它们遭到“嫌弃”：

1、社区规模较小。上榜的楼盘中，兰亭鉴筑花园和中润世纪中心只有两栋住宅楼；东都尚城、天朗蔚蓝城都只有5栋住宅组成；百替御园华府规模比较大，由7栋高层和4栋小高层还有别墅组成，但是目前处于尾盘阶段，可选余地比较小。

2、社区增值的亮点少。我们知道，有些小区虽然规模小，但是开发商用心规划，从社区景观到户型产品都做到从细节上体现客户价值，或者物业服务标准高等等，都能有所加分；但是具体到上榜的这五个楼盘，社区体验环节比较薄弱。兰亭鉴筑花园未来物业服务为恒信嘉园物业，物业费1.4元/㎡；天朗蔚蓝城和中润世纪中心物业费都是1.5元/㎡，天朗蔚蓝城为公司自有物业公司，具体名称不详，中润世纪中心是大唐物业；东都尚城也是公司自己有物业公司，名称不详，物业费用1.7元/㎡。从这一点上可以看出，这几个楼盘对未来物业服务公司的包装和宣传信息都不多，而且物业费用普遍低于目前高层的物业费用水平。虽然不能说物业费低一定代表着物业服务的水平低，但是我们从开发商对于物业服务的重视程度上，也可以窥见一斑。

房价指标 “盲目任性” 

CRIC房产测评网根据每个楼盘的具体情况及其周边竞品情况、整体市场走势，给出分析师指导价。而上榜的这5个楼盘，实际上区位条件不错；但是往往定价与楼盘产品不符，其结果往往都是去化惨淡。

最后，我们针对上榜的每个项目来逐一分析一下影响其综合得分的“阿喀琉斯之踵”：

中润世纪中心：近高架、商住混合、价格贵、滞销严重

2015年第一季度住宅成交套数：3套

实际售价：11203元/㎡      分析师指导价：10422元/㎡

商住综合体 中润世纪中心

上榜原因解读：中润世纪中心位于二环东路和经十路交叉口，燕山立交桥的东南角，处于济南的交通大动脉上，按说区位条件很不错了，但是经过调研我们发现，楼盘距离立交桥太近，最北边一栋楼距离高架只有50米左右，噪音污染会比较严重；周边路网较复杂，出小区以后需要绕道掉头才能上高架；楼盘体量较小，虽然定位高端的大平层产品，但是确是商住混合；目前为止没有落实学校问题。再看售价，11000元/㎡左右的售价，与周边高端楼盘比较起来并没有优势，配套上更是差了不少，所以CRIC房产测评网给出的指导价低于楼盘的实际售价；再加上，这个楼盘开盘大半年，仅网签了12套，市场接受程度实在是不高。

东都尚城：小区自身配备较弱，价格优惠没有脱颖而出

2015年第一季度住宅成交套数：31套

实际售价：6478元/㎡    分析师指导价：6121元/㎡

东都尚城效果图

上榜原因解读：楼盘位于奥体中路和工业北路交汇处，周围万科、祥泰、恒大等开发商云集，与这些楼盘比较起来，东都尚城自身的硬件条件确实较弱：小区配套学校需要等待市政划片、户型北向客厅居住舒适度较低，特别是刚需置业者关心的学校问题，成为购房者最介意的问题之一；另外，楼盘除去不错的区位条件以外，在社区服务、居住体验方面缺少亮点；即便下半年着重在售价上发力，东都尚城也没有给出有足够诱惑力的优惠，导致楼盘的销量很差。

兰亭鉴筑花园： 配套尚不完善，交通可达性较差，滞销明显

2015年第一季度住宅成交套数：12套

实际售价：8807元/㎡    分析师指导价：8222元/㎡

兰亭鉴筑花园 周边图

上榜原因解读：楼盘只有两栋楼组成，社区较小；大的区域范围内配套虽然不错，但是小区周边的配套设施还有待改善，周边无直达公交车，交通可达性较差；户型较小，和周边居住群体需求不符；售价偏高，与周边楼盘相比起来，性价比不高，滞销明显。

百替御园华府：售价较高，去化低于同总价改善项目，市场认可度低

2015年第一季度住宅成交套数：12套

实际售价：12446元/㎡    分析师指导价：11665元/㎡

百替御园华府整盘效果图

上榜原因解读：楼盘目前在售的是大平层和复式，定位比较高端，售价也较高，但是楼盘自身的物业服务、品牌效应等还不足以支撑起这样的产品和售价，市场接受度较低。事实上，雪山片区目前依然以刚需客群为主，楼盘改善型产品更有些水土不服。

天朗蔚蓝城：配套规划落空，降价力度不够大

2015年第一季度住宅成交套数：57套

实际售价：7353    分析师指导价：6837

天朗蔚蓝城效果图

上榜原因解读：从去年下半年开始，楼盘原来宣传的百万综合体落空的消息逐渐传播开来，一定程度上影响了楼盘的口碑和竞争力；再加上楼盘在几个重要的节点都没有做出适当的价格调整，不痛不痒的降价换来的就是不痛不痒的销量。其实这个楼盘无论从区位条件还是户型特征上，都还是不错的，即便没有了自有商业综合体配套，这个区域发展前景还是不错，关键看价格有没有跟上市场的节奏。

附录：

所谓“差评”并非楼盘存在严重问题或产品很差，而是依据性价比标准进行整体测评的结果。

《免责声明》本网站所载的测评榜内容均依据专业测评规则所产生，依托专业官方数据及市场调研数据。本网站所载排名和观点仅代表本网站的客观分析，仅供投资者投资购买参考。本网站所载排名和观点会随市场实际情况的变化予以调整或变更。投资者任何投资购买行为或后果与本网站无关。