2015年9月已经结束，CRIC房产测评网又全新推出第三季度 “top20”、“最佳户型榜”和“差评榜”三大榜单，榜单制作仍旧秉承了客观公正的传统，根据各项目价格区间、产品种类、所处区域、销售情况等各方因素，由分析师亲自深入调研制作而成，意欲为购房者提供最具指导性的榜单排名。 

        每一次释放三大榜单，“差评榜”都是最为显眼也更能引起购房者关注的一个榜单，毕竟每一位购房者都不想看到自己所购买的小区上榜，那么这一次，究竟又有哪些项目不幸“脱颖而出”呢，让我们一起来看一看。

        CRIC房产测评网经过对所有在售楼盘的“产品指标分”（包括户型、物业、区位、装修等）、“房价指标分”（代表项目实际售价与市场指导价的偏离程度）和“销量指标分”（2015年第三季度销量情况）三大指标严格核定，选出了三个综合分数最低的在售楼盘，也就是说这三个楼盘或多或少的存在自己的不足与亮点，导致在以上三个指标点的得分较低。

上榜楼盘区位

        在此需要特别给大家说明的是，“差评榜”并不是说这些楼盘一无是处，而是依据性价比标准整体测评得出的结果，是因为他们的自身条件支撑不起这么高的售价或者其他原因，导致性价比评分较低。一旦哪天开发商采取了较大幅度的降价，直接提升了性价比，部分楼盘还是会存在一定的市场的。

       市场接受程度不高

        从三个评判标准来看，项目的产品指标和房价指标很大程度上决定了它的销量指标，换句话讲，一个项目它的产品如何，市场定位是否准确，将对它是否卖的好产生重要作用。在CRIC房产测评网监测的2015年第三季度网签普通住宅成交数据中显示，上图三个项目的供应量皆为0，销售情况都不乐观，其中豫林嘉园网签73套为最多，怡景园网签57套，百替御园华府网签39套，平均每天不到1套，可见上述三个项目市场接受度并不高，显示出来就是成交数据上的不出彩，究其原因，要么在产品上有所欠缺，要么就是在对自身定位上出现了偏差，那么每个项目到底是什么原因导致销量不高呢？下面，我们再从每个项目的产品细节与自身定位上来探个究竟：

       产品指标存在“木桶短板” 

        从上图可以看出，三个项目所在区域都为待开发区域，城市配套较为落后，周边环境较为原始，导致目前所处位置比较尴尬，所以在区位指标上分数较低。第二、三大项目在车位配比上都是1:0.8设计，在区位没有优势的基础上，再不能够提供充足的车位，会使得项目内可能存在停车拥堵现象。第三，多个项目的物业服务公司资质较差，并不能够为购房者提供相对优质全面的用户体验和居住服务。此外，在户型设计上，虽无重大缺陷但又显得亮点不足，而且部分项目的户型设计与所处区位并不能完全融合，换言之要么在土豪区设计了刚需产品，要么在土著民区推出大户型大平层大复式的高大上产品，这就引出了我们对“房价指标分”的判定，即项目售价与市场指导价的偏离程度。

       房价指标 “盲目任性” 

        CRIC房产测评网会根据每个项目及其周边竞品项目的产品指标和与当地市场的契合程度为每个项目制定相对合理地价格区间，换言之，我们在走访了大量楼盘，居民、潜在购房者等众多资源后制定本价格，具有相当高社会接受程度与认可程度。然而部分项目却喜欢背道而驰抑或剑走偏锋。往往“任性”的想用高价换取更多收益，或者“盲目”地打造不符合区位接受度的“土豪”产品来显示自己的“尊贵”。其结果往往都是没人理睬，去化惨淡。

         最后，我们针对上榜的每个项目来逐一分析一下影响其综合得分的“阿喀琉斯之踵”：

        怡景园

        关键词：道路拥堵，商贩聚集，环境嘈杂，体量小，户型一般，开发商实力低

        2015年第三季度住宅成交套数：57套

        售价：7284元/㎡      指导价：7234元/㎡

怡景园

        上榜原因解读：项目位于白马山老城区，紧挨南辛庄西路，白马山南路较狭窄，出行比较不方便，且道路上多为小摊。项目周边的老旧小区较多，人员混杂素质难以保证。开发商为济南天方房地产开发有限公司，实力一般，项目整体体量小，不能形成提供配套，对比片区内其他知名楼盘，7284元/㎡的价格略高，是导致销量一般的最大因素。【查看详细测评】

        豫林嘉园

        关键词：位置偏，出行不便，配套缺乏。 

        2015年第三季度住宅成交套数：73套

        售价：10230元/㎡    指导价：10151元/㎡

豫林嘉园

        上榜原因解读：豫林嘉园位于济南市历下区龙鼎大道南3公里西侧坡地，是改善型住宅，但位置较为偏僻，14年下半年周边几块土地才拍卖出去，而项目现在以准现房形式销售，后期会有较长时间处于无商业、无医疗等配套设施的状态下，会给项目业主带来较大困扰，此外，项目周边公交线路较少，公交出行较为不便，经十路车流量较大，有堵车现象。【查看详细测评】

        百替御园华府

        关键词：售价较高，去化低于同总价改善项目，市场认可度低。

        2015年第三季度住宅成交套数：39套

        售价：123556元/㎡    指导价：11553元/㎡

百替御园华府

        上榜原因解读：楼盘目前在售的是大平层和复式，定位比较高端，售价也较高，但是楼盘自身的物业服务、品牌效应等还不足以支撑起这样的产品和售价，市场接受度较低。【查看详细测评】

        可见，上榜的三个项目在产品并无亮点或者本身就有缺陷的情况下，自身定位仍不准确，这就导致了购房者不接受，从而进入了“最差榜”黑名单。如果上述项目在日后的市场定位与价格上能够做一些让步，相信还是会赢得不少购房者的认可和光顾的。

        《免责声明》本差评榜所列楼盘并非指入选楼盘存在质量问题、产品品质差、楼盘销售率低等情况，而是根据专业评比标准，整合多方客观数据分析，结合楼盘的整体情况，对楼盘性价比进行排序所得评比结果。进入“差评榜”并不意味着该楼盘“不好”，而是本网站认为该楼盘当期售价与其实际品质所对应的合理价值存在一定偏差。该评价仅代表本网站的意见，仅供购房者参考。