2015年是中国房地产行业转型发展的关键之年。这一年，房地产完成了从黄金十年到白银十年的过渡，房地产行业发展的方方面面似乎都在经受着历练和颠覆。

      回顾2015 年，在宏观经济增长放缓，未来压力仍存的背景下，中央明确提出“稳定住房消费”战略，出台了包括降息降准、公积金松绑等一系列相关政策。在12月中旬召开的中央经济工作会议上,更将“化解房地产库存”提升为2016年中国经济工作五大任务之一,并开出了户籍制度改革、发展住房租赁市场等“药方”。

      新政连环出击、借助政策东风释放改善需求，2015年多数城市市场销售创新高。但同时也出现了城市市场分化发展的情况，尤其是一线城市房价再次出现暴涨，三四线城市则依旧面临高库存问题。

2015年，昆明商品房供应和成交量均有所下滑，其中，商品房供应1237万㎡，较2014年下滑35.8%，成交约1000万㎡，较2014年下滑8.6%。截至2015年12月31日，昆明商品房库存量1490万㎡，“库存高企”的现状虽然没有得到实质性改变，但供求比从2014年的1.76回归到2015年的1.24，供求关系更加趋于平衡。

      另一方面，在住宅投资价值下滑的背景下，写字楼等投资类产品因其稳定且回报较高的特点成为大多投资者主要选择对象。但由于昆明写字楼市场发展良莠不齐，项目的分化情况日趋明显。2015年昆明写字楼市场的总体运行情况究竟如何？本白皮书将从市场供求、价格、库存、区域分布、未来发展趋势等方面进行详细阐述。

市场供求发生逆转  供求比达4年来最低值

      昆明写字楼市场存在规划缺失前瞻性、供求关系严重失衡、产品同质化明显、缺乏产业支撑、营销模式单一等诸多问题，广受诟病。其中，规划缺失前瞻性造成的供求关系失衡问题尤为显著。

      2012-2014年，昆明写字楼供应面积持续快速上涨、供求关系持续恶化，供应面积在2014年创纪录的达到了230万平米，同年的去化面积仅为106万平米。

      2015年，在市场整体去库存的大环境下，昆明写字楼供应量大幅缩减，供应面积为93.6万平米，仅略高于2012年的水平。需求方面，2015年昆明写字楼成交面积96.7万平米，环比小跌8.7%。昆明写字楼市场的供求关系4年来首次实现逆转，全年供求比下降至0.97，市场去库存的趋势逐渐形成。

      随着2015年昆明土地市场“遇冷”，土地供应缩减所导致的新开工、新开发建设项目比例减少，对稳定2016年供求关系或将起到进一步推动作用。

      从全年月度成交走势来看，供大于求的月份数量仅3个，分别为5月、6月、9月，其余月份成交量均大于供应量。全年供应面积最高出现在6月，达到了25.7万平米，而成交方面则在年末出现了小高峰，12月成交面积达13.3万平米，为全年最高。

价格回调 均价同比下跌4.76%

      2014年房地产市场调整以来，在去库存与回款的压力下，不少开发商都采取了降价求量的销售策略，昆明楼市的房价得以实现了“理性回归”，昆明写字楼市场亦不例外。

      2012-2014年，昆明写字楼市场均价一路走高，在2014年达到峰值，均价12182元。2015年昆明写字楼均价环比小幅下跌4.76%，仍维持在相对较高的水平。

      从月度成交均价来看，价格基本在在10000-12000元/平米的小区间内波动，波动幅度不大，年末量价齐升，成交均价亦成为全年最高月份。

库存仍处高位  但已进入去库存周期

      2014年年末，昆明写字楼库存量达到326.9万平米；2015年年末，库存量下降至323.8万平米，同比小幅下跌3.1万平米。全年库存量在小范围内波动，仍在高位运行。2015年年末，昆明写字楼库存去化周期为38个月，超过3年，仍处于风险较高区域。

      通过对库存结构的统计分析发现，2015年年末，全市共有101个写字楼项目有库存，平均每个项目库存量为3.2万平米。其中，39个项目的库存量在1万平米以下，基本处于尾盘阶段。23个项目的库存量在1-3万平米之间，低于全市平均水平。而库存量超过3万平米的项目总数达到了39个，其中库存量超过10万平米的项目就有6个，这些项目在2016年乃至更长时间，将依然面临着较大的去库存压力。

区域分化冰火两重  五华区、呈贡新区压力较大

      从全市主城五区的区域市场供求情况来看，盘龙、西山、官渡3区的供求关系最为健康，供求比均小于0.6，其中盘龙区在2015年几乎没有新增供应，处于快速消化库存的周期之中。而西山区的成交量是各区中最高的，达到了38.9万平米，占到全市总成交量的40.3%。

      另一方面，五华区和呈贡新区的供求关系就比较恶劣。两区2015年的供求比都超过了3，其中五华区更是达到了3.76，该区2015年供应量居全市之首，为48.1万平米，占全市总供应量的51.4%。五华区供应量大的主要原因在于，泛亚科技新区多个写字楼项目集中供应。

昆明办公市场有待转型

      纵观当前的昆明写字楼市场，多年超量开发积累的隐患仍在，但已止住了继续恶化的趋势。无论是政府、开发商还是媒体人士，都基本形成了一个共识：昆明写字楼的开发建设不能再走以往粗放发展的老路子，必须转型！

      在开发商层面，需提供高、中、低档不同层级的写字楼产品，满足不同实力公司的实际需求。而政府层面，需从规划及土地供应源头，进行具有全局性、前瞻性、科学性的整体布局，避免产生超出实际需求的写字楼供应量。同时，在写字楼区域布局方面，也需要更加科学合理，避免像以往一样过于分散。

地标性写字楼崛起昆明办公市场将迎来新发展

      2015年是昆明写字楼快速发展的关键年，尤其在地标性写字楼的发展上更迎来了前所未有的突破。

2015年，昆明迎来万达·昆明双塔、昆明广场一南一北两个地标项目的相继交付使用，为品牌大企业提供了舒适气派的办公场所，更最大程度地填补了昆明顶级写字楼市场的空白。

      与一线城市相比，昆明写字楼市场的竞争还尚不充分，但也已逐渐有规律可循。特色化、高节能、高智能的写字楼，成为在高端写字楼竞争中致胜的关键。此外，顶级写字楼还更加重视硬件设施、稀缺资源等要求。

      以2015年迎来交付的300米万达·昆明双塔为例。

      万达·昆明双塔300m的高度是目前已经建成的昆明第一高楼，地标性毋庸置疑。并将“山茶绽放”这一灵感融入建筑设计之中，打造出独一无二的昆明“特色”。

      万达·昆明双塔同时配备4.1—4.6米层高办公空间、10米挑高的2000㎡豪华大堂、约70部锋速品牌电梯、中央空调新风系统、CEO云中会所、总裁尊属停机坪等办公设施。其智能化、节能化的硬件配置在昆明写字楼市场中屈指可数。

      万达·昆明双塔几乎可以将整个昆明市的风景尽收眼底，同时可揽西山“睡美人”全貌，资源的稀缺性也成为顶级高端写字楼的一大要素。同时，地处昆明唯一一个以金融产业为核心规划目标的金产区，区域内办公市场前景也被看好。

      当然，在顶级高端写字楼崛起的2015年，高、中、低档不同层级的写字楼产品也都不同程度迎来发展，以满足不同实力公司的实际需求。2015年，也同样迎来了昆钢大厦、保利六合、红星财富中心、蓝光昆仑中心等一批中高端项目的陆续竣工交付，一同开启昆明商务办公的新时代。

      展望2016年昆明办公市场，随着“一带一路”、“桥头堡”国家战略定位的实施，昆明将成为西南地区新的开放前沿高地。在此机遇下，昆明的产业将迎来新一轮的大发展，由此将为昆明商务办公市场注入一股新的活力。我们期待着昆明写字楼市场的重生。