南京——一个房价已然15连涨、地王楼面价高达45231元/㎡的城市，在这里购房总价220万以下属于刚需，可以让生活质量与享受一词贴切的改善型住宅总价在300-600万之间，如果想买套100㎡的改善房，参照最低总价300万，每平米至少需3万元。价高如此，某些热门改善产品区域的房子托关系都买不到才真令人醉。

    改善购房门槛3万+ 产品供应集中区域共同特征为占据资源优势和依托规划引导

        纵观楼市，随着房价的快速攀升，改善购房门槛被推升到了3万+。其中高端改善代表——河西中部与城中的改善楼盘全面破4.5万，而鼓楼滨江、南京南站、仙林中心、河西南等陆续跻身改善行列区域的单价准入门槛也纷纷越过3万以上。作为中端改善居住的代表，这四大片区共同特点为：占据资源优势，虽禀赋各异，但发展套路基本是树立引擎、规划先行、政府引导投资带动（大力招商、引入大牌开发商）、配套不断跟进、催熟区域成熟度（推高地价）、推动房价快速上涨。

        目前这四大片区商品住宅的成交均价已进入3.5万，但整体供不应求。鼓楼滨江目前在售项目仅有中冶盛世滨江和深业滨江半岛，城北地王招商G01楼面价29899元/㎡，未来房价坐四奔五；河西南坐拥4.5万/平米楼面地价的全市地王，虽然现在因为限价原因房价还未过4万，但接下来房价不过5万，实在不好意思说自己卖的是品质楼盘；南京南站随着南部新城规划落定、大校机场搬迁，居住价值得到释放。旭辉铂悦秦淮预计7月首开，对外放风价35000元/㎡，将区域房价推至新高。但是上述三个片区跟下面这个片区比起来，显然不在一个能级上（高层VS别墅？）。仙林大道以南片区，是南京除了城东紫金山下的第二个纯别墅片区，目前仅有绿城东方玉园一个项目在售，首开价格预计为34000元/㎡，项目周边皆为已交付使用的别墅项目，如招商依云溪谷、高科山水风华、朗诗保利麓院等。与前三个片区同为3万+改善型产品相比，绿城·东方玉园高舒适性的低密度洋房、别墅产品，其对居住改善的到位程度显然是高容积率下的高层产品所无法比拟的，这种先天优势并不能依靠面积、户型等产品设计或者园林景观的人工打造所能对冲。

    真正到位的改善，必须是这样的：

        稀缺：仙林大道向南1.5km，即可到达绿城·东方玉园。周边已无土地可出让，这可能是仙林中心唯一且最后一个别墅类项目， 4层13栋168户低密度墅区的产品配置， 令“稀缺”成为产品一大标签。

        宜居：改善意义在于让生活更舒适，居住环境比产品类型重要。三代同堂是传统家庭圆满观念的象征，上有老下有小的结构对环境宜居性要求高至医养结合的水准。作为南京最宜居的仙林板块，三山两河环伺，生态环境怡然；小区内红枫巷、玉兰巷、梅花香等12条主题巷道还不够亲近自然？绿城环灵山山麓打造了2万㎡灵山溪谷公园，设有300m樱花步道，168颗果树每户认养， 步行5分钟可达国际专业级养老服务机构欧葆庭仙林国际颐养中心。

        学区：项目两公里范围内分布全学龄的优质教育资源——恒海外国语幼儿园、南京外国语幼儿园(规划中) 、南师附中仙林分校小学初中部、 仙外小学初中高中部。

        商业：项目10分钟生活圈内目前已营业金鹰奥莱城、南京东城汇和亚东商业广场三甲商业，世界级文旅旗舰综合体万达茂的入驻更是区域商业崛起的支撑力量 。

        真正到位的改善一定是能最大化满足一家老小的高质量需求，不信读者您可以比较一下，随便找河西南、鼓楼滨江或者南京南站的楼盘，与绿城·东方玉园来个大PK，总会比绿城·东方玉园多了那么一点遗憾。而从价格，或者说性价比的角度来看，绿城·东方玉园更高，这已从完成验资的客户和没能验上资的客户的反响中得到了证明，不然就再看看她开盘的表现吧。