6月25日，苏宁置业推出的南京首个“互联网+”智能公寓，在南京市场上引发了热销：当天早上6点就开始排队、3000组客户登记预约、一天销售额达7亿、平均每15秒成交1套房源，公寓共计1200套全部售罄，成为全国公寓市场单日销售金额最高、单日销售最快、开盘到访人数最多的楼盘。

“售罄、日光”场景在南京普通住宅较为常见，而在商业公寓销售中，如此大手笔开盘，并获得傲人成绩并不多见。

那么，苏宁紫金嘉悦的热销是“个例”还是普遍现象呢？

追溯到本源，高价房在南京遍地开花，租房费用也随之水涨船高，不少人才会将居住要求转向了商业性质的公寓，这些公寓“麻雀虽小，五脏俱全”，可以满足自身居住需求；又有“面积小、总价低”的低投资门槛优势，也是不少人愿意持有的重要因素。

政策利好引导市场上行

2011-2015年以来，南京商业物业入市节奏的明显放缓，2011年新增供应面积达到负增长为19.76%，2012年新增供应面积达到30.87%后，逐年下降，而整个2015年仅成交了181万方，共计18249套，入市的缓慢、商业库存去化周期较长直接导致了市场成交整体偏于平淡。 2015年末，中央经济工作会议提出了取消过时的限制性措施，限制性措施最重要的一条就是对房屋产权年限的限制，这对公寓来说是一项重要的利好政策。

进入2016年以来，商业物业市场在1、2月出现了供应新增高峰期，平均达到20万方以上，成交拐点出现在3月份。

今年5 月 1 日起，全国正式执行 “营改增”新政，此时南京商业公寓供应新增面积同比增长291%，随即成交面积连涨三个月，但并未引起明显激增，业内也表示，“营改增”利好的影响暂未完全释放，目前商业物业依旧受结构性成交影响，属市场正常周期性成交现象，今年6月公布的“商改住”新政，《意见》中指出，允许将商业用房等按规定改建为租赁住房，土地使用年限和容积率不变，土地用途调整为居住用地，调整后用水、用电、用气价格应当按照居民标准执行。从去年年末至今，利好政策不断也进一步加快公寓市场的健康有序发展，也是大大促进了成交。

产业园聚集效应初显

从南京在售的商业公寓范围显示，主城核心区公寓价格普遍在30000-45000元/㎡不等，而这些公寓地段位置更佳，均处于主城商业繁荣区域，租金也相对较高，各种高价因素也消耗了未来了升值空间。

而新兴板块内的公寓价格普遍在8300-20000元/㎡不等，江北江宁为主的产业园区内的公寓产品价格在万元上下，主要受区域内配套交通产业不成熟影响；而城南、河西这些高端改善区域内的商业公寓产品，价格在20000元/㎡左右，也是目前公寓成交的主力片区，这些区域交通远景比较明朗，文化交通配套相对成熟，有一定的租赁群体支撑。

苏宁紫金嘉悦位于城东板块内的徐庄软件园内，目前徐庄软件园是中国规模最大的软件产

业园区，中国江苏软件园两大基地之一，总建筑面积为130万平方米，研发用房60%，公共配套20%，软件公寓20%。2010年，园区入驻企业达400家，从业人员超过5万人，未来将吸引到20万精英人才。苏宁紫金嘉悦迎合三大产业园和周边大学城的高端租赁需求，给未来的租售都提供了一定的客群保障。同时区域内交通目前包括了地铁2号线仙鹤门站，4号线的苏宁总部徐庄站就在项目附近，项目且配有1.4万方全能配套，投资价值十分显著。

公寓市场持续升温

从苏宁紫金嘉悦本次首开价格17200元/㎡来看，低于目前南京商品房均价24768元/㎡（截止6月30日），几乎为南京楼市的抄底价，而此次项目首开的面积为30-35平方米，整体户型偏小，购房成本也控制在50-60万/套。

分别从2012-2015年及2016年1月-6月结构性成交来看，20-40㎡商业物业成交均价明显上涨趋势， 目前苏宁紫金嘉悦整体成交均价也是低于水平线外。项目首开17200元/平方米的均价在当下南京楼市极具诱惑力，故而吸引了一大批不动产投资客。高性价比买入，开盘即售罄也不难理解了。近期，苏宁紫金嘉悦将加推7、8号楼，面积为30、35平方米，这对不少投资者也是福音。

眼下，租房需求日益火爆且有政策倡导，公寓产品的租金收益水涨船高，而小面积低总价类产品近年价格上涨明显，苏宁紫金嘉悦价格远低于全市商业物业同面积段成交均价，未来价格涨幅空间明显，在租金收益一段时间后还能随市场上行价格获得转手收益，营改增政策的执行又能省一笔税费。