至去年7月2日，江北国家级新区建立批复公布以来，曾经备受嫌弃的大江北顿时多了一个新名片“江北国家级新区”。一年来，江北房价像坐火箭般飞涨。近日，随着江北多个纯新盘首开放风价“破3万”，又掀起了一轮江北新区利好是否被透支的探讨。那么，江北新区的房价存在泡沫吗？泡沫的膨胀度又有多大？

江北普通住宅近一年月度供求走势表

注：数据来源cric

从上表可以看出，这一年里，江北（本文江北指浦口，不含六合，下同）有11个月处于供不应求的态势，一年涨幅达70.65%。而截止至7月份，南京房价已经16连涨了，我们再来看看其他版块近一年涨幅情况。

注：数据来源cric 除高淳、溧水

从各版块16年7月较15年7月成交均价比来看，江北近一年涨幅远超其他版块，不排除有透支江北新区利好的泡沫存在。我们再看看江北近5年成交均价起伏。

注：数据来源cric  2016年数据截止至8月3日

从江北近5年成交均价环比来看，2012年江北较2011年成交均价小幅下滑2.23%，而2016年较2015年环比上涨36.76%，从近5年成交均价环比走势来看，江北国家级新区对房价的上涨有一定的支撑，那么江北各个片区都是在透支利好吗？其实，江北还是有些小片区从现状来看就可以支撑房价的，纬七路板块就是一个。

纬七路板块目前在售项目有正荣润锦城、雅居滨江国际，近期首开销许价达3万的中建国熙台也在该片区，在江北普遍限价的情况下，中建国熙台可以说提升了江北的限价底限。据说新项目没有前期售价作参考，限价不是那么严格。

其实，早在中建国熙台之前，区域内正荣润锦城项目销许价就已经部分破3万。以该项目来分析江北新区的泡沫程度还是具有参考意义的。

南京浦口及润锦城普通住宅近一年成交均价走势表

从上表可知，浦口近一年涨幅70.65%，润锦城近一年涨幅61.82%，略低于浦口区涨幅。尽管不排除受国家级新区的影响，但该项目的区域现状已经较为完善。该项目位于纬七路隧道口，目前，纬七路已经免费通车，自驾前往河西中部等区域十分便捷。此外，从已经通车的地铁10号线临江站出发，5站可直达元通。经常有人拿江北新区的未来跟河西讲，但未知性太大，单从现状来看，从润锦城自驾19分钟可到河西万达，目前河西中部在售精装房源均价在45000元/㎡左右，正荣润锦城前批房源毛坯售价在25300元/㎡，精装均价在29500元/㎡，价格比河西中部精装房源少了近1.5万元/㎡。对于在河西上班，资金又有限的购房者来说，是首要选择。

自驾图

其实，从地段上来看，该项目房价的支撑点并不全是泡沫。此外，除地段优势外，该项目自身品质也较好，除小区地表采用局部抬高设计，让小区景观更有层次性，排水性更好，到以石材、真石漆和玻璃幕墙相结合的三重外立面，再到多15公分的2.95米层高的居住空间，以及多10公分的1.2米的安全护栏，提升至2.5米/秒的高速电梯，这些细节都显示着该项目的人性化设计。此外，该项目还是少有的在样板间提供卷尺供客户测量的项目。整体户型方正，赠送面积多且实用。这一点，有分析师在《拥有高附赠的户型是怎样的体验？》中已经详细分析过，在此就不再赘述。

正荣润锦城即将于8月份加推，加推户型为78-125㎡，户型面积段分布较广，有相关需求的家庭不妨多加关注。