随着台风“鲶鱼”光顾南京，多日来秋高气爽的蓝天白云瞬时被乌云密布、狂风席卷所替代。正如南京楼市，在“金九”中也是风云变幻，从月初越来越激烈的抢房大战、一路高歌猛进的成交量价开启九月楼市，到史上首次出让土地网拍“顺利”进入摇号，并将南京楼市由期房销售安然带入到现房销售（虽然目前只有20幅地块，但看目前开发商用周边房价抢地也也在所不惜的热情，未来或会成为常态）阶段，再到紧随其后出台的南京新一轮限购政策和执行细则“宁十三条”，思路清晰、逻辑严密。相关部门甚至为限购当晚的新房和二手房恐慌性成交及随之而来的“离婚潮”做了相当充分的准备，并没有因人气爆棚而导致混乱局面。那么从数据上看，市场的反应怎样呢？

        单从数据上看，作为“金九”，本应成为年度峰值区的供销量并不显眼，但价格仍然处于快速上涨后的持续上涨过程中，所以整体而言并不难看。然而从右图的房价涨幅走势看，振幅和涨幅同步收窄。预计限购政策效应在10月会有所显现，虽然价格刹车不可能，但对成交量会起到一定的抑制作用，四季度以后将逐渐终止一年以来的楼市暴涨，回归到理性和健康的稳步增长局面。

        为何往昔十分管用的“杀手锏”的限购政策出台也未能拉住现今房价这匹野马呢？主要原因之一就是这轮摇号产生的20幅地块给楼市带来的预期。首先，这批地块成交楼面地价接近或者超过了各地块所在小片区的最新楼盘成交均价；其次，按照拍卖条件，这批地块将全部到现房阶段才能取得销售资格上市销售，延后了2年左右的供应周期，对目前本已十分饥渴的市场而言，将加剧因供不应求导致的价格上涨。

        然而，根据此轮地价理论上推导出未来2年左右南京的房价预期与现行的限房价状况发生了明显的矛盾，按照限房价政策，未来两年现在这批地块进入现房销售时，周边楼盘的期房价格仅为目前的1.16-1.24倍，那么这20幅新地块的命运将如何呢？除了赌赢政府今年底或明年初解除“限房价”令之外，答案只有一个，必须打造高端甚至豪宅项目，与同地段项目进行差异化定位和产品塑造，以利于支撑其高于周边的房价。

        但是对于购房者而言，未来遍地开花的高端和豪宅项目要如何辨认呢？花了高价却买到“中等姿色”的伪高端盘一定是非常令人遗憾的情况，要想避免，需要掌握最基本的三招。

        其一，看开发商。有高端及豪宅开发经验（越久越好）、至少在所在城市，或国内其它城市成为标杆项目、具备务实的企业精神和购房者对其品牌忠诚度高的房企，如仁恒、绿城、泰禾、旭辉等为代表的外来企业和银城、朗诗等本土企业，他们的高端或豪宅项目更加值得信赖；

        其二，看资源占有度。高端或豪宅项目一般也是对资源的高度占有，如自然、人文环境和配套资源。这些资源现实的便利程度和未来的稀缺程度决定了该项目的升值空间，可以有效弥补高端/豪宅项目价格起点高、后市升值空间不大的弊端；

        其三，看产品。首先，理论上说低容积率、低密度的项目，其价值度相比高容积率、高密度项目更高（居住舒适度和土地面积占有量）；其次同时满足规划合理度和超前性的项目、内部景观环境既能让业主得到充分享受，又能融入和提升周边环境形象的项目升值空间大；第三，户型面积反映在整体布局上兼顾功能性和舒适度、享受性，并能合理控制，公共部位和室内装修不仅表面豪华，内在品质也过硬等。总之，无论是设计还是装修，细节越完美，越能体现其最终价值。

        最后两点举个例子，先看下实景照片。

        远山近湖，环境清幽，仿佛居于山中别墅，与山水虫鸟亲密无间。实际上这个楼盘位置并不偏，在韩府山、将军山两山脚下，将军大道上，与南京航空航天大学江宁校区大门一路之隔，这样的地段和自然景观环境，如果再加上价格不到3万元/平米（内幕：主要是地价便宜）…… 这个项目叫滟紫台，高端而不高价，一个综合素质比仁恒江湾城毫不逊色的项目。

        与其它消费品不同，房子的高价≠高端，尤其是在供不应求和高地价围剿之下的变态市场中，购房者一定要掌握买高端房基本和必要的三个原则，才不至于盲目投入“被高端”项目的怀抱中而利益受损，甚至遗憾终身。