楼市大变天 公寓成功逆袭

       目前全国已经有23城出台政策进行楼市调控，南京楼市也随之变天。数据显示，南京2月新建商品住宅价格环比再跌0.1%，实现三连跌，政府限价决心可见一斑。住宅、别墅市场成交量价起伏明显，总体呈现震荡下行趋势。目前此类产品除刚需客群该买还得买之外，投资客群购买资格严格受限可望而不可得，余下一小部分客群观望氛围浓厚，往年的“金三银四”变得春寒料峭。

       目光移至公寓市场却如火如荼，数据方面显示，近几周公寓成交量持续上升，成交价格受江宁个别低单价老项目影响外，整体涨幅明显，公寓市场逆袭成功。多个楼盘发声表示热卖，位于南京最火板块河西南的升龙汇金中心宣布每周上涨500元/㎡，先前购房的客户等于坐地升值。

  公寓受热捧直接原因：政策东风四连吹

       （1）10日出台了新规明令商业办公等非住宅类建筑不得按单元式或住宅套型设计。 目前市面上有20多个在售公寓项目属于备案办公性质。未来新政执行，商业办公类建筑不得按照公寓来售卖，未来居住型公寓供应量将大大缩减，物以稀为贵的道理预示公寓价格即将水涨船高。

       （2）15日限购升级，六合、高淳、溧水纳入限购范围，并增加条件：外地人购房时提供3年内累计交满2年以上社保或个税证明，不得补缴。遏制了一大部分投资客户，需求回流进主城不限购产品。

       （3）16日发布通知：六合区、高淳区、溧水区最低首付款比例均调整为30%。其中六合提高首付之后，与主城公寓50%的首付资金相差无几，但出行便捷度、生活享受度、投资回报率等方面，公寓具有明显优势，很多过渡期、注重生活品质的年轻白领选择购置公寓。

       （4）21日句容迎来暂时限购：以家庭为单位，限购1套，公积金贷款首付比例提高至30%，从3月22日起执行，暂定实施6个月，此旨重在满足本地居民住房需求，南京投资客群阵地之一的都市圈范围遇调控收窄。

       政策接连加码，成了公寓热销的东风。原先青睐都市圈、郊县的客户需求流向主城，住宅价格过高且新房、二手房均限购，很大一部分投资资金不想闲置，则会被优质公寓的投资回报率吸引。未来一段时间内，南京公寓市场前景明朗。

  如何规避风险？

  内外兼修助力长线增值

       公寓产品具有一定的短板，商业性质用房水电费较高、产权年限一般为40年，转手交易成本高，相对住宅而言，虽有价格优势但风险较高、实用性稍低。即便市场一片大好也要做足功课再下手，免得后市无人接手，或者空置无人出租导致投资受损。如何在风口浪尖择优而置呢?其实项目价值是由内外部条件双向决定的，内部设施决定在一隅小天地中是否舒适安逸；外部条件承担社会交流，为工作、生活外出等提供便利于享受，两者结合便构成了项目长线增值的决定性要素。以升龙汇金中心为例来论证公寓内外部条件达到何种水平线便具有了增值因素，或许也可以说明这个项目每周价格上涨500元/㎡的自信缘何而来。

（一）外部条件：眼见为实是既得利益、区域规划让钱途可卜

       地理位置：作为商业地产，地段为王一向作为购置先行要素。很多公寓项目售价较低但所在板块处于规划发展中，可能交付时周边依旧施工扬尘四起，噪音不休。眼下并没有实质性的地段优势。而日常必不可少的交通出行、生活配套直接体现地段优越性，也是产品保值的必要因素。升龙汇金所在的河西商务区定位为华东第二大商务区，经过10多年发展至今已，周边各项高端配套都日趋完善了，青年会议中心、保利大剧院、国际博览中心、南京奥体中心、河西中央公园等文娱设施是周末陶冶情操的好去处；项目斜对面有南京市儿童医院、南京国际医院，方便日常求医问药；周边南京国际医院在建中，江省武警总队在旁也是业主生活区域安全保障。

购买或租住公寓的多为上班族，若是每天通勤时间过长，毫不夸张的说就是一种对生活的浪费了。升龙汇金中心目前以江山大街与江东南路为出行主轴线通达扬子江大道、应天大街多条城市主干道，自驾出行便捷；距二号线元通站1.5km、有轨电车1号线0.5km，半小时可达河西CBD商圈、南京南站、新街口。

       区域发展前景：市政规划是支撑价格长线上行的有利驱动。周边商业氛围越浓厚，公寓市场需求就会越大。《南京市商业网点规划（2015-2030）》显示，南京将有4个省级商业中心，河西赫然在目已投入使用的金奥费尔蒙、新地中心、乐基广场加上在建的德基世贸壹号、华新城商业、金地中心……未来河西商业拭目以待。

       而产业导入带来的稳定人流给公寓出租市场提供需求动力。目前河西商务区金融法人总部和外资机构数量均占全市约三分之二，是多家世界500强总部基地，据项目仅1KM的金融城被树立为南京泛长三角区域金融中心核心功能载体，未来将涵盖约20万办公人群。作为省级商业中心，为了便于商品和人流的集散，河西未来交通非常完善：地铁7号线进入拟批项目公示环节，长江五桥开始施工招标，另规划有宁和城际、9号线、4号线、2号西沿线、有轨电车2号线和江心洲有轨电车。

       目前全市地王葛洲坝G14地块，楼面价45213元/㎡，距升龙汇金中心仅0.6KM，开发商向来不做赔本生意，能如此高成本投入，从侧面证明了未来区域发展前景的鸿达。

  （二）内部条件：自身细节才是画龙点睛之笔

       公寓因转手费用较高，一般都是长期持有收租金来获得投资回报。所以产品自身质量过硬才能自住出租都受青睐，也能真正考验开发商的匠心。项目自身业态丰富，3万方海德公园、110万方综合体商业配套，未来楼下休闲楼上休憩，且项目自带52万方办公体量，给公寓出租直接导入客流。

       项目精装交付，品牌采用科勒、摩恩、西门子等诸多品质产品，层高3.2m相对高于市面一般公寓，省去了装修烦恼且空间感开阔。值得一提的是升龙汇金中心地块规划中有公寓性质，所以通天然气，大大提高了实用性。目前项目主力户型45-90㎡，总价110万起，相当于住宅价格的三分之一，资金压力小很多，生活享受度及投资回报却没有打折扣。