分析师根据克而瑞房地产大数据，再综合青岛“金九银十”将要推新的60多个楼盘报价，绘制了第一张青岛城区为主的房价星云图，给各位看官的预期价位垫个底儿。

房价是个“圈儿“，最惨的是被抛到圈外

        房价其实就是个“圈儿”，从外到里越来越贵，你够到哪一圈就在哪一圈买房。房价暴涨，你会被抛出圈外；跌价的时候、有钱了，就往圈里面拱一拱啦。

        从这张图能看出来，1.8万-2万元这条线，北面画到李沧的河南庄了，这半年真是“涨价有功”啊；世园周边价格到了1.5万-1.8万元；9千-1万元这条线，最远画到了高新区，确实有些夸张。

        也许很多人有被雷了感脚，但是有什么办法？宜昌路地块以12520元/平的楼板价成交之后，对于各区域的价格刺激作用逐渐显现，尤其改善类产品的价格，疯了一样。

主城量小“真君子”，价低“非丈夫”

        据不完全统计，这一轮金九银十期间，岛城将有60多个楼盘陆续推新，较去年同期减少约20个，其中李沧区变化最大，推盘项目减少近10个。

        李沧区推盘项目大量减少，一方面是由于李沧区近几年土地供应紧张，新项目较少；另一方面是由于2016年以来多数项目处于销售中后期，后续供应量不足，即使偶有新盘，推盘量也相对较小。

        金九银十期间，李沧区推出产品中，改善类产品占比增大，绿城、和达、万科全部为改善型产品，价格也由年初的均价11500元/平左右，上升到15000-18000元/平左右的这样一个报价区间，不可谓不惊。

        目前来看，城阳区和西海岸是金九银十成色较足的两个区域，与其价格相对较低不无关系，但这两个区域的价格也是有一定程度上涨的。

岛城楼市为什么涨价那么有底气？

销量逼近往年高点，中大面积户型成交比重加大

        2016年堪称岛城楼市的突破年，仅前8月岛城商品住宅成交套数就已经高达11.13万套，供求比也从2011年的1.84回落至2016年的0.73。

        从近几年的成交均价走势看，价格上扬显著，截至8月26日，2016年全市商品住宅成交均价达到新高，为8925元/平。

        从供应情况看，城阳区和胶南市是2016年岛城楼市供应大户，供应面积均超百万平，其中城阳区供应套数较多，近1.4万套。

        从成交情况看， 2016年截至目前成交量已经逼近2013年和2015年成交高点全年总量。成交套数破万的区域有5个，成交套数占成交量的61.11%。

销售增速，库存去化周期缩短

        按照过去12个月的平均去化速度，截至2016年7月底的各区市库存中，李沧区和高新区的库存去化周期为5个月，其次是四方区为8个月，其他区域的库存去化周期均在10个月以上，但较2015年底有明显缩短。

        不同面积区间的存量户型去化周期也基本缩短30%左右，其中130-140平和180-200平面积区间变化尤为显著，侧面说明中大户型成交向好。

        8月份仍延续之前的快销态势，成交量仍然远超供应量，在过去的这几个月里，岛城楼市可谓扬眉吐气，那么在接下来的金九银十要“扬”到什么程度？