金九银十已过，市北成绩单棒棒哒
下半年的市北区市场继续保持火热，今年的金九银十期间，市北区和全市一样，成交量反超供应量，达到历史新高。由于往年的11-12月成交量往往会反超金九银十，加之今年没有取消限购的政策出台，因此分析师预计年底翘尾态势会继续，但是出于继续去库存的初衷，预计政府的调控任然会继续，后果就是价格不会出现较大波动。
图1、2010-2016年市北区（含四方）“金九银十”供求价走势
今年市北区普通住宅价格涨幅比较明显，虽然有四部门联合执法，10月份全市市场均价回落，但是市北区普通住宅价格仍然有4.4%的涨幅。
图2、2016年1-10月市北区（含四方）供求价走势
自6月份之后，9、10月份的供应量再也没有超过40万平米，比起7、8月来看，成交量略有回落，主要原因在于市场供应量回落拉低成交量。价格方面，自8月份突破14000元/㎡之后，9、10月份价格依旧坚挺。
表1、2016年9-10月市北（含四方）区普通住宅成交量排行榜
从9、10月份普通住宅成交排行来看，原四方区的项目占了绝大多数，值得一提的是新开盘的中海寰宇天下和加推的海尔世纪公馆，单盘成交量均超过3万方。这两个项目都位于重庆路沿线，在年初的时候，周边项目均价还没超过12000元/㎡，目前在售项目单价都超过15000元/㎡，地段价值保值升值性凸显。
图3、2011-2016年市北区（含四方）供应比例走势
图4、2011-2016年市北区（含四方）成交比例走势
然而，受到开发空间的限制，自2010年后，原市北区的普通住宅供应量比重就不断缩减，虽然2016年晓港名城、金隅和府入市提高了市场份额，但是大趋势已经确定。而成交比重方面，原四方区的市场份额在连续3年扩大后，2016年的市场份额与2015年持平，未来开发空间缩小的可能性比较大。
图5、2011-2016年市北区（含四方）住宅类用地市场供求比重走势
近5年来，虽然土地的供求偶有起伏，但整体趋势是不断降低。2015年海晶化工地块的入市提高了当年土地市场份额的比例，但其性质是旧城改造。而2016年已经过去了10个月，若无大型旧城改造计划，后期土地供应量不会有明显提高。
数据来源：CRIC2016
统计范围：新市北区（市北+四方）
商品住宅统计口径：普通住宅，不包含酒店式公寓、别墅。
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20,600 元/㎡
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14,724 元/㎡
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32,457 元/㎡
