2015年2月26日恒大出其不意地拿下了晋江桥南项目，在泉州楼市中激起了不小的涟漪，此后在短短半年内再度收购3幅地块，其中原金领小城更名为恒大翡翠华庭，将在9月对外开放预约，同时也将沉寂已久的塘西工业园区拉回大众视野。

塘西未来难以期待，素养缺乏不容忽视

 塘西工业园区位于洛江区与双阳镇中间的阳江生活片区，距离两个主要生活圈各有4公里距离，2010年《洛江区万安—双阳片区控制性详细规划》通过评审，规划中阳江片区将建设成为集文化娱乐、生态休闲居住配套为一体的高尚生活区，逐步对工业用地进行置换，重点培养与传统产业相关的职业教育。                    

万安、双阳片区控制性详细规划图

 但从当前的建设来看，该区域内配套少，规划落实进展缓慢，近5年区域建设并无太大改观。现有的医疗配套仅万鸿医院一所二级综合性医院，医疗设备落后；教育方面区内幼儿园均为私立，南山小学是唯一一所公立城镇小学，教育质量良莠不齐；另外商业购物仅满足基本生活需要，商业能级极低。所以对于洛江和双阳两边的购房人群来说该片区没有归属感且生活多有不便，再加上其“工业园”的标签，塘西工业园区难以成为置业选择。

塘西工业园区域配套

塘西工业园区配套实景图

 目前塘西工业园片区项目楼盘只有三个：益宏国际城（益宏江山丽园）、美裕蓝山墅、恒大翡翠华庭。价格虽然便宜些，但销售表现惨淡，市场接受度特别低。

宏益江山丽园从2011年至今操盘已有4年之久，总体去化6.5万方，去化率仅31.6%，致使资金回笼困难，如今全面停工已近一年，号称的大配套也难以指望。也曾有小道消息称，华润、绿地等大牌开发商有收购的意向，并对项目进行了实地考察，但最终不了了之，或许该区域的价值认可度问题是其中的一个壁垒吧。

无独有偶，美裕蓝山墅高层2014年年底开盘至今未满一年，看上去并没有宏益那么狼狈，但去化一直是举步维艰，高层住宅月均销售仅6套。

 整个塘西片区的成交价格和其所在的洛江区成交价格近年来也出现了明显的反差，纵使城市美丽的规划传说曾经说服了一部分人，但投资疲软、价格回落的不争事实为片区的房地产发展蒙上了一层厚厚的阴影。

2015年塘西工业园区与洛江区商品住宅成交面积及成交均价对比

表1：塘西工业园区在售楼盘去化情况

 面临塘西市场近乎瘫痪的市场现状，恒大的到来，真的能够带动购房者的置业热情吗？

能否吃肉仍未知，啃定骨头是事实

 有了宏益江山丽园的前车之鉴，谁都不想肉包子打狗有去无回。而恒大进驻的勇气来自于哪里？

 深入探究发现，项目前身金领小城是安盛置业于2014年1月以楼板价2235.7元/㎡获取的商住地块，占地规模仅23.8亩，恒大于今年5月完成收购。这与恒大30.94亿收入厦门7.08万㎡集美地王，4.29亿拍下5.71万㎡晋江桥南地块的大手笔、大项目、大配套的作风大为不同。虽说福州恒大在恒大体系内的业绩表现尚无功绩，但也不至于如此饥不择食——不论是从企业战略还是业绩贡献上翡翠华庭都几乎可以忽略不计。

 恒大并购这样一个食之无肉的项目实在出人意料，不过从今年的土地获取情况可以追寻到蛛丝马迹。今年恒大分别在厦门、莆田、泉州、漳州短时间内斩获八幅土地，其中泉州同时用收购的方式并入三幅，值得注意的是除东海区域的恒大都市广场外，翡翠龙庭与翡翠华庭同处塘西工业园区。

表2：恒大2015年福建拿地一览表

 而且翡翠龙庭项目在媒体报道作为翡翠华庭的二期被多次提及，从7月底恒大福州公司诚邀土地合作里的版图中该项目也明确在榜，坐实了恒大龙庭项目确有此事。而恒大表明，翡翠龙庭乃是另一个地块的案名，与翡翠华庭项目的距离颇近。据传，恒大此次收购的三幅地块为一口价打包，当中确实有土地属于附加的骨头要啃。那么，恒大收购翡翠华庭似乎就有了可以解释的理由。

区域困境难解，项目或存置业机会

表3：恒大翡翠华庭规划对比

 对于翡翠华庭而言，由于项目已建至地上3-10层，恒大并不愿意大动干戈占用过多资金和人力，继续沿用了原有的设计规划，在原有基础仅叠加了1500元/㎡的精装作为后期实现销售预期的砝码。虽然项目开发主体换成了恒大，但整个项目住宅体量仅有3.15万㎡，由围合式6栋10-20层小高层及高层组成，项目内除8500㎡的临街商业之外并无其他配套，只是一个寻常的小体量项目，对于区域的价值提升作用并无可期。:

项目规划效果图

 从翡翠华庭所处的位置来看，项目位于万虹路西侧，在自驾和公交上都享有便利，周边也已形成以万鸿医院为中心的生活圈，相对宏益江山丽园、美裕蓝山墅两个楼盘来说接受度会高一些。另外，恒大的资金实力毋庸置疑，不会面临如宏益一样项目停工、多方诉求无果的局面，对园区内急于买房自住的购房者也有着比较大的吸引力。不过作为恒大中高端翡翠系列，项目坐落在如此区域着实令人不解；如果后期沿用其产品系的思路做价格制定，恐怕其也难逃厄运。

恒大翡翠华庭周边配套图

 分析师认为，作为翡翠龙庭的铺路试水之作，恒大翡翠华庭主要任务还是会以尽快销售为主，价格非但不宜过高，而且最好还要比区域内的项目有一定的优势。但是，其收购该项目的成本，加上开发成本以及精装修的成本，上述可能性存在的概率较小，还要看集团成本控制的能力到底如何。如果恒大延续开盘必特价的过往思路，允许其售价有所突破，如此对园区内急于买房自住的购房者也不失为是一个好消息，而塘西工业园区的楼市或许也可以借势热闹一阵。

实际情况究竟如何，请关注分析师对该项目的进一步测评解析。