中骏地产在上海的第一个项目中骏天誉即将公开。这家企业的产品究竟如何？分析师抱着一探究竟的心态踏上了详调中骏的旅程：

1、功课

在实地调研以前分析师做了点前期功课。

万里板块在分析师印象中是一个比较沉寂的板块，板块已经有几年没有新增供应了。板块中除了标杆项目中鹰黑森林还有产品在售以外，基本已经成了一个二手房交易为主的板块。板块内次新房以刚需为主，附带少量改善型产品。区域内产品升级的需求强烈。难怪乎项目尚未推出就受到了多方关注。

万里板块已经开发了10多年，板块已经从刚刚开发时的刚需板块升级成为一个以改善为主的板块。区域内生活、教育、购物、交通便捷性自不必说。相比曹杨的嘈杂和大华给人略显低端的不利印象，万里算是没有明显缺陷的板块。

作为三年没供应板块，这次中骏的产品会不会有明显的升级呢？

2、实体看盘

经过30分钟的车程分析师来到了位于新村路上的中骏天誉售楼处。项目售楼处位于项目东北侧， 售楼处后侧在建住宅就是本案了。目侧建到6~7层左右。分析师在实地调研前了解到项目将于7月份对外销售，上海6~7月多阴雨，相比目前的进度7月份能否顺利结构封顶并发售？分析师心中打了一个问号。

1）沙盘介绍

在说明来意以后售楼处的工作人员接待了分析师，并为分析师做了详细的介绍：

据现场销售人员介绍，项目总体量在7.8万方左右，由7栋小高层和32套联排别墅组成，就项目体量来看在万里板块算是规模较小的项目。

首期开售的是6、7、8三栋楼

听完基本介绍以后，分析师询问的第一个问题是：项目有哪些亮点？销售人员回答，项目南侧将来有4000平方米绿化以及现在售楼处所在位置将在项目竣工以后建成10000平方米绿化。绿化虽然是公共绿地但由于紧临项目所以使得项目整体绿化率可以达到47%。这个绿化率在万里板块中算是相当高的一个水平了。

另外项目在户型设计上采取了目前比较流行额“偷面积”的做法，每个户型都有不同面积的全部赠送及半赠送面积，使得项目有更好的居住体验。

对于销售人员的回答，分析师并不完全认同：

第一个亮点高绿化率对于项目以后的整体环境和住户的视野舒适性确有一定帮助，但作为项目的第一卖点却嫌分量不足。万里本身不缺高绿化，当初板块初建之时很多项目就是以高绿化来作为卖点的。如今再用这个作为卖点已显老套。

至于第二个卖点，分析师倒是比较认可，毕竟谁都希望自己的住宅能够得房率高点，但又不降低公共部位的尺度。“高附赠”面积是一个很好的解决方法，但实际效果如何，还得参观了实际样板房以后才能得知。

就在销售代表结束沙盘介绍准备带分析师去看实际样板房的时候，分析师发现了一个项目的明显缺陷：

在首次推出的三栋楼里，位于北侧的7号楼高度明显低于位于南侧的8号楼。这样“南高北低”的排布很不合理。对北侧的建筑造成视野采光等方面的诸多不利。眼尖的分析师发现以后立刻提出了该问题。

听了分析师的提问以后售楼人员表示，项目7号楼确实存在以上问题，但是这些问题会以溢价的形式在实际销售中得到体现。就是说7号楼会比8号和6号楼卖的便宜。根据售楼员的解释，可以预计7号楼是这次新推房源的价格谷底，而位置、光照和视野俱佳的6号楼则是本次推盘的价格高峰。

做完沙盘介绍以后销售员讲分析师带到了样板段，参观样板房。

2）样板房参观

本次项目一共做了两个样板房——138㎡的三房和208㎡的四房

【B户型】

138㎡三房两厅两卫

看完138平米的样板房分析师微微有些失望，对于一个138平米的改善项目来说主卧室开间仅3.6米对比市面同档次产品没有竞争力，同时另外的两个卧室朝北也是户型减分的地方。在户型上唯一加分的设计就是主卧衣帽间设计，这个是目前改善产品的主流设计。

装修部分：根据上图所示的配置，配合全屋地暖，分析师估计整体的装修报价在4000元左右。整体除了全屋地暖（样板房中未安装）没有多大亮点。

值得一提的是之前售楼员给分析师提出的附赠面积的优势在分析师参观样板房的时候感受不明显，反倒是让户型损失了朝南的阳台，有点得不偿失。

【D户型】

208㎡四房两厅三卫

相比之前参观的138平米户型，208平米户型的的设计有了明显的提高。不管是面宽进深，房间朝向都明显好于之前的户型，像全套房设计、双厨房设计、衣帽间设计等特点均符合目前市场上改善产品的特点。

同时分析师参观完两套样板房以后总体感受就是项目施工质量一般，也许是由于赶工期的原因项目在样板房施工的时候有些部分处理不够完善，像窗户的密封条变形、橱柜缝隙不一这类小问题不少。希望此类情况不要出现在正式交付的房子中。

3、后记猜想

写到这里相信大家对中骏天誉项目已经有了一个比较深入的了解了。

从项目目前主推的两套样板房来看，开发商想做改善产品的意图还是非常明显的。其中B户型137㎡的产品虽然面积控制比较出色，但户型设计及实际体验感均不理想。而D户型虽然各方面设计都比较出色，面积控制却做的不够到位。过大的面积带来的高总价会使不少客户望而却步，同时给销售造成压力。

总体而言中骏天誉项目虽然其具备了改善产品应具备的特性，但细节部分做的并不完善。可以说项目还是一个依靠地段为最大价值的传统型楼盘。虽然其整体品质高于目前万里地区的次新房，但没有拉开实质性差距。和区域内标杆中鹰黑森林的差距还是非常明显的。

对这样一个楼盘而言售价是其能否成功销售的关键，分析师认为，项目基于目前万里次新房公寓4万~5万/㎡的销售价格，以及区域标杆中鹰黑森林72000元/㎡的售价，项目定价在50000~55000元/㎡这个价格是比较合理的。如果中骏项目发售价格低于50000元/㎡建议可以入手。如果项目发售价格高于55000元/㎡建议购房者购买区域内二手房或者相邻版块新房。

免责声明：
测评报告内容信息源于售楼处发布的公开资料与实地调研信息；
测评报告分析角度及内容是基于分析师在撰写前所了解的资料进行分析；若项目产品等信息发生变化，分析师将根据最新情况进行评估及分析，原分析结论也随之调整。