上海闸北区，继大宁金茂府、绿洲雅宾利花园等项目取得热销和一系列地王诞生后，近日该区不夜城板块又一新盘——新湖青蓝国际即将跃然于纸上。

新湖青蓝国际，地处闸北区不夜城板块东北角芷江路东宝兴路段，这是板块里一个发展比较落后的区域。因为鼎鼎大名的西宝兴路，宝兴殡仪馆是上海知名的“地标性建筑”。这里也成为了上海有名的“内环价值洼地”。

项目周边大多以正在拆迁改造的棚户区和老公房为主，近几年除了绿洲雅宾利花园有新房供应外，整个区域基本以二手房交易为主，区域内产品升级的需求强烈，故此次项目的推出所受到的关注度还是比较高的。

• 周边现状

通过多年来的新旧交替蝶变，闸北区不夜城板块俨然已从人们印象中的下只角突围，一跃成为大上海重要的商业中心，板块内生活、教育、购物、交通便捷性自不必说，其地段优势非常突出。尤其是在大宁地区地王频出的情况下，距离市中心更近的不夜城板块内的项目就更显得弥足珍贵了，但遗憾的是项目所处的区域为板块内的旧城改造区域，近10年的动拆迁工程使得项目周边环境脏乱，无序，且因为西宝兴路的缘故，周边整体环境品质的提升也相当缓慢。

项目周边有两个公交车站，经过的公交车有862路、66路等，乘公交车非常方便，同时离地铁8号线西藏北路也仅5分钟的步行距离。项目南面为大片棚户区，东侧为一些沿街商铺及世纪华联超市，基本能够满足业主的生活需求，但是商业整体档次较低。

• 楼盘情况

项目售楼处位于项目东北侧，售楼处后侧在建住宅就是本案了。目前一期主体结构即将完工，二期动迁快完工。

从芷江中路站下车往南走不到100米就是项目售楼处，从售楼处的立面可以看出，项目属于比较常见的经典Art-deco风格，外立面以干挂石材为主，线条简洁明快，但并无太大亮点。步入售楼处就能看到项目的沙盘。

据现场销售人员介绍，项目总体量在30万方左右，分二期开发，一期由1栋小高层及4栋高层组成，就项目体量来看算是市中心少有的大盘。除1#楼王今年不会推出外，其余2#-5#今年都将陆续推出，但首次开盘楼栋暂未透露。

分析师意见：

1．项目地块并不是十分方正，为了呈现一个围合式的布局，一期5栋建筑除1#外，其余均偏东南或西南方向排布，使得小区内大部分户型并不能做到完全南北通透，在这点上分析师认为与传统住宅观念不相符合，后期的市场认可度还有待验证。

2．项目之所以采取围合式布局，分析师认为是为了掩盖项目26%的低绿化率。另外，位于北侧的1#高度明显低于南侧的4#和5#，这样的“南高北低”的布局通常来说会严重影响1#楼的采光，不过此次青蓝国际将1#楼南面栋距在规范要求的基础上再拉大，原本百米就能满足1#楼的基本采光，现在1号楼南向栋距可达130m，“南低北高”的采光不足也迎刃而解。同时，1#由于可大范围的观赏到小区内部中央景观，是一期楼栋中的压轴楼王， 其独特的景观优势极大的提升了价值空间，将会是一期推出楼栋中的价格高峰。

3．除3#为小高层外，其余楼栋均为高层，且单元为二梯三户的普通设计，分析师认为这样的楼栋规划后期将使得社区居住密度较高，降低居住的舒适度。

看到这个沙盘的时候很奇怪，为什么会把前面的建筑架高，难道下面会有别的设计？带着疑问找到售楼处服务人员讲解。据售楼处服务人员介绍，之所以把前面架高是为了展示项目约9米的下沉式会所功能构造，会所面积约4000㎡，诸如健身房、室内游泳池等较常规的的休闲设施基本覆盖，以满足业主更高品质的生活需求，但会所运营机构暂未确定。

分析师意见：

对于市中心这块寸土寸金的地段来说，自带健身会所的社区极为稀缺，自带会所无疑给项目整体的品质加分，也比较符后改善型客户的日后需求。但是，一个会所的好坏与其运营管理有着直接的联系，也存在因为经营不善而被其他的服务配套取缔的可能，从而拉低社区品质和生活氛围。

• 户型设计

项目由于暂未公开样板房，社区内部在施工暂禁止入内，售楼员仅通过沙盘图给分析师作了大致介绍。

新湖青蓝国际一期规划的产品主要面向刚改型客户，户型面积段为85-145平米，以二房和三房为主，共5种户型，其中以85㎡ 二房为主力户型，相较而言分析师认为85㎡ 做得也更为出色一些。且通过对区域内改善型住宅大宁金茂府、绿洲雅宾利花园等销售情况来看，这类针对首改类购房者所推出的面积区间段在85-95平米的小户型在区域市场非常受欢迎，由于其户型面积小，总价较低，相比而言置换压力也能小一些。

分析师意见：

该户型在目前市面上比较主流的三开间全朝南户型设计上作了些小小的改动，当然这种改动分析师认为好坏参半。

1．首先比一般户型表现比较好的是，次卧与客厅均与阳台相连，6米宽的阳台相比其它户型采光更充足；

2．一般户型厨房入口会正对餐厅位置，而新湖此户型厨房位置设计较尴尬，离休息区较近，油烟对次卧的影响难以避免。

其他户型图

• 物业方面

与另一个项目新湖明珠城一样，项目继续聘请绿城与新湖物业共同管理小区后期各项事宜，但分析师觉得此作法更多的是借绿城物业来提升小区档次，说白点就是挂牌经营，实际上这与由绿城物业直营有很大差别，且通过分析师的经验得知新湖本身物业管理经验并不丰富，在业内物管口碑和知名度均一般。

价格

项目所处的芷江路以北区域主要为90年前后的老公房，周边二手房均价约在30000-35000元/平米左右，房型多为30-70平米之间的小户型。芷江路以南区域则以2000年前后的次新房为主，户型选择余地较大，50-170平米之间的面积均可选择，均价在45000元/平米左右，价格偏高。

分析师意见：

对这样一个楼盘而言,价格无疑是其能否脱颖而出的关键，基于目前芷江路二手房公寓4-5万/㎡的参考价格，及不夜城板块目前几个主要在售楼盘区位对比与售价来看，分析师认为，项目定价若在50000-60000元/㎡这个区间段是比较合理的。如果新湖项目发售价格低于55000元/㎡建议可以尽快入手。如果项目发售价格高于60000元/㎡建议购房者谨慎考虑，可以选择区域内的二手房或者相邻板块新房。

后记猜想

写到这里相信大家对新湖青蓝国际项目已经有了一个比较深入的了解。

从项目一期规划的户型面积段和占比来看，开发商以区域内部潜在客户为本，想做刚改型产品的意图还是比较明显的。其中85㎡ 的产品面积控制比较出色，户型设计及实际体验感待样板房公开后分析师将继续跟踪。而127-141㎡ 的产品在周边区域内同质化竞争激烈，在无论从户型设计亦或是总价控制都是不占优势的。

总体而言新湖青蓝国际项目虽然具备了改善性产品应具备的特性，但限于周边环境硬伤（宝兴殡仪馆威力实在太大，直线距离不足800米），其目标客群主要还是以区域内部消化为主，项目外区导入客群能力不强。，且项目与周边的绿洲雅宾利等高端项目的差距还是非常明显的，项目吸收高改型客户还是相当困难的。

通过一个下午的深入了解，分析师认为该项目还是一个依靠地段为最大价值的传统型楼盘。虽然其整体品质高于目前周边地区的次新房及老公房，但并没有拉开实质性的差距，项目本身的吸引力稍显不足，但仁者见仁，智者见智，客观的讲，如果对于风水不很讲究，该项目的地理位置还是不错的，地处内环以内，到八号线三号线走路十分钟左右，到龙之梦车行八分钟，到人民广场也就四公里多一点，周边生活配套也已成熟，如果项目的产品部分能够出彩的话相信还是具备一定的市场竞争力的。

路漫漫兮其修远兮吾将上下而求索，希望分析师的意见能够对你有所帮助，欲知产品细节部分，分析师将继续跟进为大家揭秘，我们下回见。