松江区新桥板块位于闵行和松江的交汇处，板块内工业区分布较为靠近洞泾，而居住区主要集中在靠近莘庄的方向。就医疗、教育、商服以及公共资源配套等方面来看，新桥板块的发展较为缓慢，板块内的一手住宅供应较少，且一直是以低总价的经济型别墅为主。而这次象屿上海年华一反常理，在新桥推出了小面积高功能性的紧凑型公寓产品，顿时让分析师非常好奇，不得不前往探访一番。

项目位于陈春路明华路路口，距离莘庄地铁站约7.5km。为了测试这段路程所需的时间，分析师从莘庄地铁站打车前往项目，车费显示25元，耗时8-9分钟。而从项目前往莘庄地铁站，分析师选择乘坐公交松莘线，公交站点距离项目步行约5分钟，等车时间为14分钟，从上车到莘庄地铁站约16分钟（北广场步行至地铁站需要5分钟），整体耗时超过30分钟。考虑到通常中意小户型产品的购房者对于公共交通配套要求比较高，项目这样的交通配套显然很难称得上便捷。

下了车，分析师发现项目周边的环境并不好，项目的西、北两面直面大量的平房，且存在较大的异味。

而等分析师到达了售楼处，意外发现项目的外部表现极为出色，石材材质的售楼处和商业街整体表现较为出彩，与周边环境形成鲜明对比。

进入社区，其内部也有较好的表现，入口处全冠移植了50年树龄的银杏，配置了镜面水景。

行步道全部采用石材，有较好的质感。

进入楼栋后，分析师发现象屿在楼栋公共部位的打造上还是比较下成本的。楼栋入户大门均为铜质，楼栋内部地面和墙面均采用瓷砖为主要材质。

无论是从社区的景观、绿化到楼栋内部公共部位的装饰，明显可以看出象屿这次是花了大力气，其实际的品质感基本能够达到中高端楼盘的水平。但对于一个以小户型为主的楼盘，投入那么大成本在住宅外部是否有必要呢？分析师不禁有了疑问，毕竟，开发商的投入最终还是会通过房价来转嫁到购房者身上。

再来看下项目的户型，项目这次的产品面积基本在82-106平之间，全部为8层的小高层，得房率为83%，赠送为常规的飘窗和阳台。

作为项目最小户型，82平的两房基本能够满足正常的一家三口住房需求。这个户型的空间感并不算好，但是空间利用率较高，基本不存在走道上的浪费。需要注意的是北向次卧与厨房相连，容易受到影响。

项目有两个小三房户型，面积比较相近，都在90平出头一点。B1户型的三个房间呈一条直线，只有主卧南向，且中间小房间的私密性较差，但各房间均远离厨房，不太容易受到影响，且该户型的空间使用率较高。相比B1户型,B2做到了三开间南向，对于有老人或者小孩的家庭，多一个南向次卧能解决不少问题，不过由于厨房距离北向次卧较近，房间中的人容易受到来自厨房的噪音等影响。

106平的这个户型是项目最大的户型，整体来看还是做得不错的。进门是一个小的玄关，同时还有一个小的储藏空间，虽然只有一两平米，但是收纳功能还是比较强的。项目三开间朝南，整体的采光还是不错的。餐客厅与厨房直接相连，基本可以做到南北通透。同时厨房采用U型设计，空间利用率较高。对于一般的家庭来说，这样的户型应该够用了。

整体来看，项目所在板块的成熟度较低，配套发展较慢，公共交通不够便捷。而项目的社区品质较高，户型面积较小。据售楼员透露，项目的报价可能在28000元/平方米左右。对于这样的价格，分析师认为在当地缺乏竞争力，原因有二：

1.       目前28000元/平方米的单价，无论是在松江泗泾还是在松江新城，都可以轻松买到任何一个楼盘面积更大的产品，同时紧靠9号线，更方便购房者通过轨交出行。

2.       项目附近的二手楼盘均价基本都比项目要低20%左右，且能够提供更具附赠比的户型。以项目106平户型和万科白马花园为例，即使在算上税费后，买白马花园可以买到赠送露台且产证面积大于130平的房子。