继象屿品城之后，闽企象屿地产即将在上海松江推出另一个全新项目——象屿上海年华。象屿品城依靠其临近莘庄的地理位置和合理的价格策略，从开盘以来一直保持着不错的销售表现，目前已经进入尾盘阶段，剩余房源数量有限。

与象屿品城师出同门的象屿上海年华可谓恰逢其时接过了师兄品城的接力棒，但上海年华能否延续象屿品城良好的销售业绩呢？分析师实地调研后对此还是抱着谨慎态度，就实际调研情况来看，我认为象屿上海年华存在以下三个困境：

困境一：周边配套缺乏，日常生活不便

象屿上海年华地处松江新桥板块，实际上更加靠近莘闵别墅区。与目前大多数市郊别墅区一样，虽然高端别墅项目云集，但周边生活配套都比较缺乏，日常消费需要依赖其它区域的成熟配套。

对于圈层能级较高的别墅客户而言，为了追求更加舒适的居住空间而对生活配套的便利性做出一定让步似乎没有什么不妥。不过象屿上海年华主力产品是83-106㎡的2-3房，这也意味着项目主力客群是经济预算有限的刚需客户，而实际情况中大多数刚需置业者对交通出行以及生活配套等公共资源的获取性都是非常重视的。

象屿品城的热销与其临近莘庄有很大程度的关系，项目吸引了不少闵行、徐汇等区的外逼型刚需客户。而象屿上海年华距离莘庄生活圈还有7公里的距离，这样的地理位置还是比较尴尬的。

结论：从产品层面看，象屿上海年华定位于刚需，但其地理位置上并不讨好，虽然能享受莘闵别墅区的高端居住氛围，但周边生活配套缺乏无疑会给日常生活消费带来不便。

困境二：洋房产品却无“洋房“附赠，附加值不高

象屿上海年华八层电梯洋房在板块内可谓唯一，分析师认为项目整体的社区品质打造还是非常不错的，无论是社区绿化还是建筑立面品质感都很高。

不过作为洋房社区，象屿上海年华在户型上却并没有呈现“洋房“特质。项目主力产品是83-106㎡的2-3房，不过从户型设计上来看，无论是两房还是三房都没有洋房级的附赠面积。目前市场上洋房产品基本都能做到一楼附赠花园地下室，顶楼送阁楼，中间层也有大面积露台附送，而本项目的”零洋房附送“看起来不免少了些洋房的高附加值。

 从项目在售的三个户型来看，两房和三房的舒适度还是比较好的，户型方正，南北通，在同类面积产品中做的还是比较不错的；不过附赠面积就是常规的飘窗面积和半阳台面积，在附赠上并无什么太大亮点。

总结：象屿上海年华主力户型83-106㎡的2-3房，户型设计方正，整体舒适度较高，单从居住空间角度来说还是非常值得自住客户入手的；不过作为洋房产品却无洋房级的附赠面积，略有遗憾。

困境三：单价偏高，价格方面竞争力不强

象屿上海年华目前对外价格在28000元/㎡左右，精装修交付，分析师实地看后认为装修价格大致在2500-3000元/㎡，与象屿品城报价相差无几。

再来看看象屿品城2015年1-7月的成交情况，除了1、2月赶上春节，其它各月的成交量都非常可观，最高成交均价不超过27000元/㎡，各月平均成交均价在25764元/㎡。

象屿上海年华打造的是洋房级的刚需产品，与象屿品城相比，在社区品质感上有明显提升，不过同为刚需，象屿品城无疑占据了更加优越的地理位置。地段，地段，还是地段！在无法享有象屿品城同样的地段优势下，象屿上海年华能否延续象屿品城的销售奇迹，对此我还是抱有谨慎态度。

象屿品城2015年1-7月成交表

总结：象屿上海年华在社区品质和户型设计上都有明显提升，不过对于预算有限的刚需客户来说，第一看价格，第二看地段，理性角度来看上海年华在这两者上都不占优势，其28000元/㎡的开盘前报价仍需谨慎看待。

作为别墅区里唯一的洋房产品，象屿上海年华在社区和户型上其实都是做得非常不错的，项目本身具有较高品质；但作为刚需产品，上海年华在价格和地段上似乎又并不那么乐观。综合来看，我还是比较建议项目采取低开策略，先获取市场认可，再考虑溢价问题。

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