有些楼盘，虽然在全市范围内的知名度不高，但在板块内却有很好的去化速率和市场认可度，可谓“羞答答的玫瑰静悄悄地开”。今天就来说一个推盘平静而快速去化的楼盘——位于惠南镇的东方鸿璟。

无轨交是交通配套最大硬伤

东方鸿璟位于惠南镇，从去年6月首次开盘至今，一共加推4次。虽然这个楼盘没什么大规模的营销，但每次加推的房源都能很快被消化掉。

这个项目另一个比较显著的特点是，项目共有600多套房源，每次都仅加推五、六十套房源，这种“细水长流”的推盘风格和如今多数楼盘大开大合追求高去化速度的推盘节奏相悖。对于这个安静但很有特点的楼盘，分析师特意实地进行了探访。

从分析师实际探盘来看，项目的生态景观、生活配套都很完善，300米范围内有两个公交站点。

东方鸿璟区位图

但项目存在的突出问题是离轨交站较远。从轨交16号线惠南站打车到项目至少需要7、8分钟，坐公交要坐4站。项目前期推出的小面积房源还是针对了一部分刚需客户的，这些客户如果没有车，出行依然不算方便。

产品沿袭绿城玉兰系

一来到案场看到小区外立面，分析师就觉得有种熟悉感：这不是典型的绿城法式风格嘛？经售楼处人员介绍，这果然是一个和绿城合作的项目，由绿城团队操刀，所以项目的建筑园林风格，包括产品品质和物业都和绿城产品保持一致。

绿城的产品力大家都很清楚，东方鸿璟到底是只学了个外观的“形”，还是“神形兼备”，分析师来了一番详细考察。

社区规划：中轴对称

东方鸿璟采用的是中轴对称的社区规划布局，南面为洋房，北面为平层公寓。和绿城玉兰花园基本相似。

外立面园林：代表性法式

绿城玉兰花园和东方鸿璟的外立面风格几乎一模一样，连园林景观也如出一辙。

户型：尺度感佳，动线有缺陷

绿城产品的户型设计较为注重尺度感和仪式感，这一点在东方鸿璟的产品户型中也得到了体现。以项目9月份将推出的145㎡三房户型为例，一梯一户设计，主卧、次卧和客厅的尺度感都不错，南北通透，三开间朝南的设计也保证了舒适度。

分析师在样板房实际体验，尺度感还是很不错的

但值得注意的是，房间的动线也有缺陷，这也是绿城产品中较为常见的问题。

装修：性价比不错

绿城的装修一直都是产品的一大优势。东方鸿璟即将加推的精装房源，装修报价5000元/㎡。交付配置和品牌如下表所示。

装修实景图

总的来说算是绿城品质的“简约版”，装修性价比还不错。

物业：售楼处服务正规细致

绿城的物业品质也是有目共睹的。此次东方鸿璟的物业也是绿城物业。目前从岗亭和售楼处服务来看，物业品质还是不错的。

从实地探访可以看出，东方鸿璟在整体社区规划、产品设计品质、物业服务上都向绿城的玉兰系产品靠拢，总体品质感还是不错的。

竞品较少的高性价比项目

沿袭自绿城的品质使东方鸿璟的产品有很强的竞争力。目前项目的成交均价在20000元/㎡左右，而即将推出的精装房源售价可能会在26000元/左右。虽然新房源的售价将提高，但由于产品力不错，项目的性价比还是很高的。

除了产品力以外，东方鸿璟去化情况不错的另外一个原因是周围的竞品项目较少。离项目最近的楼盘是朗诗未来树，但朗诗未来树更偏刚需，对项目来说并不算竞品。和项目定位相似的艺泰一品花园，由于同房形的面积段较大，去化速度也较慢。

目前，东方鸿璟主要针对的还是南汇本地有改善需求的购房者。这类“安静绽放”的项目也说明，在内向型板块市场，只要对购房者定位准确，产品力较好，即使不进行广泛的营销，也可以在板块内取得不错的去化率。