随着上半年股市“牛市”偃旗息鼓，投资焦点再次回归房地产市场。然而，并不是所有的房地产项目都适合投资，准入成本门槛、投资收益、风险控制、资产管理……这些都是有意进入房地产投资市场的投资者普遍会遇到的问题。

在上海应该投资什么样的房产？投资地产应该注意什么？这大概是投资顾客的终极问题。今天，我们就这个问题进行一些分析。

1.风险控制和收益率如何取得平衡？

对于投资者而言，高收益低风险对象无疑是最理想的投资产品。然而从实际情况上看，追求绝对的高收益低风险项目显然是不现实的，我们只能尽力在风险和收益上取得平衡。

普通住宅产品是现在老百姓对房产认知的主流，但由于对投资的限制较严格，投资属性的比重在降低。值得注意的是，住宅产品并非单纯靠租金收益回报来衡量的，如果这样算，远不如商办类具备优势。但上海市区内的住宅用地供应稀缺，往往造成地价带动周边房价的现象，所以隐性的后续价格增长，才是住宅具备投资价值的核心优势。

其中特别值得注意的是高端住宅产品，因为这类产品的收益情况差异很大的，好的回报极高，如市中心公寓；而不理想的则长年无价格增长优势，比如某些郊区大别墅。

商业如果选对了地段，投资回报成倍增长。但缺点也很明显，一则是优质产品稀缺，而则专业门槛高。成熟地段里小商铺不愁没生意，但一铺难求，可以炒到天价，很难入手，这是优质产品稀缺；如果是新兴地段的商铺，往往要捂几年才能起势，而且如果缺乏判断能力，你所以为的旺铺很可能若干年后还是人丁不兴，所以专业判断很重要。商业比住宅复杂百倍，门前的一条路稍有不同，生意就大相径庭！楼层、市口、人口等等因素都要考虑。

至于办公、旅游、养老与产业地产风险较高，对于普通投资者来说不建议投资。

用一张矩阵图来总结，在上海投资房产时，稀缺性强、价格增速快、总价控制合理的市中心公寓更适合投资。

2.什么样的市中心公寓更值得投资？

即使同样是市中心的公寓项目，由于各个维度的不同，收益率和风险的平衡情况也并不是完全相同。怎么看投资产品，推荐五大看点：

看地段资源，核心词：稀缺

看产品条件，核心词：前瞻

看品牌口碑，核心词：实力

看服务团队，核心词：专业

看支付成本，核心词：低于预期

地段:包括了位置交通、人文环境、景观视野、商业规划等等，核心是稀缺，如果这类土地不可复制了，这个地段价值就高。

产品:要有前瞻性，不仅要符合现代人的生活要求，更要做到未来十年不落伍，有了这类保证，产品硬件才不会贬值，地位才能保驾于价值。

企业品牌:要有实力，哪个城市都有开发商资金链的问题，很多图纸很漂亮的东西，一旦遇到开发商没钱，未来都兑现不了。此外，项目交房后的服务和管理，也和开发商实力息息相关。

服务团队:要有专业能力，这里说的是指服务经验和管理能力！买住宅就是为了生活，哪怕是投资，也要让未来的业主冲着这里一流的服务管理来高价购买。

支付成本:要低于预期。很简单，如果现在用最少的钱买最好的房子，这笔投资肯定是稳赚不赔的！开发商说一次性付款可以打9折够划算吧？实际上，不要打折，问开发商要分期付款！现在的货币通涨和土地升值能力足够让你把未来的负债看得越来越轻。活用杠杆比现在便宜更有效！

3.活用资金杠杆撬动高收益

活用资金杠杆，难道只有利用分期付款这一种方式？显然不是。一些优质的投资项目向投资者提供金融服务，尽量降低投资门槛。

例如近期即将入市的融创外滩188项目针对融创的老业主，提供首付总房款25%即可享有轻松配置外滩核心资产的机会，老业主可享受不超过总房款25%的一年期免息借款，用于补足50%房款首付。按照这种方式计算，投资总价在1000万左右的融创外滩188项目，最低仅用支付210万元就能入驻融创外滩188。

4.五大指标检验投资价值

当然，活用资金杠杆的前提是项目本身具备很大的投资价值。我们以前面提到的五大看点，一一检验融创外滩188的投资价值：

地段：融创外滩188位于上海城央北外滩，坐北朝南面对黄浦江。北外滩与外滩、陆家嘴形成三足鼎立之势，共同构成上海城央金三角，蕴含巨大价值。融创外滩188距外滩源仅一英里，上海城市精神一脉承袭，以3轨3隧构造的便捷舒心的城央生活圈。这样的地段，从位置交通、人文环境、景观视野、商业规划等层面上说，不可谓不稀缺。

产品：融创外滩188承袭外滩建筑精髓，铸就玻璃与石材干挂相结合的立面，力邀国际顶尖室内设计大师香港梁志天先生执笔，并以其设计的亚洲最贵公寓80万/平的香港天汇为母版，进行外滩顶级私人行政公馆的室内雕琢。

在品牌入户上，甄选“卫浴界的劳斯莱斯”杜拉维特、东芝中央空调以及美国百朗新风系统等全球一线家居奢装品牌。项目坐拥市中心罕见1:1.8车位比、一梯一户等奢豪配置，完美呈现私人行政公馆的外滩藏品。这样的产品，不仅是前瞻，更有收藏价值。

品牌：融创外滩188的开发商融创集团作为国内顶级开发商，仅在上海就已经打造出融创盛世滨江、融创大宁北玉兰公馆等区域标杆作品，开发实力和管理能力上无需置疑。

服务：融创外滩188引进三重运营服务体系，包括湾璟会、绿城物业以及专业资产管理公司，为业主提供24小时全方位国际化标准服务，实现对人、资产以及资源的多维度关怀。

支付成本：就像之前提到的，融创外滩188的总价在1000万左右，这个总价本来就在上海主流高端市场里是比较受欢迎的。在采用首付分期之后，本来需要5成约500万元的首付，现在首付210万即可购房，一下子降低了一次性投资成本和准入门槛。而融创外滩188优越的地段和产品力，完全可以保证维持较高的收益速度，这样就减少了投资的风险系数。

回到最开始的问题上来，在上海的房地产市场，稀缺性强、价格增速快、总价控制合理的市中心公寓更适合投资。如果这样的高收益项目能降低准入门槛，那么无疑是最佳的投资产品。