说起投资公寓产品，已然成为当下的一种潮流，对这一类型产品投资的客户一般并没有十分充足的投资资金，也不在乎产品周边的配套是否完善，他们最在意的莫过于产品未来的升值空间。对于升值空间而言，东区对投资客有着较大的吸引力。下面我们把目光聚集到拥有较多公寓产品的郑东新区龙子湖湖心岛，那么问题来了，投资龙子湖公寓产品，该怎么选择？

放眼郑东新区龙子湖1237亩湖心岛，我们首先想到的是这里强势的自然景观资源，龙子湖环绕，湿地公园包围。这块土地并不大，土地性质均为商业用地，入驻有近十个开发商，二十多个大大小小的项目，公寓与写字楼基本各占一半。下面，我们从四个方面来分析龙子湖公寓产品在湖心岛的优劣。

湖心岛主要项目分布图

从上面图中我们可以看出，湖心岛主要有三部分产业组成：

1、政府职能单位（如专利局河南中心、国家技术转移河南中心、创意孵化中心）

2、企业技术研发、转化中心（以卫华、大用、中阀、华电等大公司为主）

3、其它商业项目（写字楼和公寓）

一、      区位

众所周知，目前郑州整个行政职能在向东发展，尤其是中州大道以东，京港澳高速以西，郑开大道以北区域发展力度最大，政府对北边的龙湖副CBD、象湖行政中心均有明确的规划，而湖心岛位置处于两者之间，虽然近几年政府对这一区域的宣传力度减弱，但规划清晰，作为目前东区正在发展的较为成熟的区域，地理位置的优越性可想而知。

龙子湖湖心岛规划图

从湖心岛规划图上不难看出，祭城路（更名为平安大道）贯穿湖心岛中央，西连郑东CBD，北接象湖片区，后期会修到开封，地铁1号线延长线、地铁8号线、地铁12号线都经过湖心岛，交通会十分便利。且地铁口都设置在湖心岛相对中心的位置，这样去往任意一个项目都十分方便，在这一点上明显优于郑东新区CBD。

二、      产品

在湖心岛1237亩土地上的十几个项目中，除了几个商业性质的公寓，其余都是办公。公寓产品中主要有正商四大铭筑木华广场、汇艺悦公馆、龙子湖微时代和万正紫湖公馆，这些产品比较类似，每个项目没有太大的亮点。在此我们对几个公寓产品做统一说明。

从上面图表中我们可以看出，公寓产品类型多样，有精装公寓、SOHO公寓和5.05米层高的loft公寓，房型和面积段都比较相似，均属于市场主流的公寓产品。

另外，我们通过几个重要的指标来看看项目的产品配置情况。

从上面图表中整体来看，产品车位配比可基本满足业主需求；物业普遍一般（但对于公寓类产品而言，物业服务还是相当重要的）；在装修方面，投资的话装修明显优于毛坯，这样可以节省投资客大量的时间，但同时也需要参考产品价格。另外，作为商业性质的地块，整个湖心岛不通天然气，只有木华广场配有暖气，在湖心岛属于比较稀缺的配置，可作为投资的一项重要参考。

三、      价格

龙子湖湖心岛上公寓和写字楼价格较为接近，如项目同时拥有公寓产品和写字楼产品，则两者价格类似。在价格方面，公寓与写字楼无太大差异。

从上面图表中我们可以看出，2015年上半年湖心岛公寓与办公成交均价比较接近，均处于1万-1.2万之间。

另外，根据CRIC数据系统显示，2015年上半年郑州八大区公寓的成交均价为8200元/㎡（龙子湖板块除外），湖心岛公寓均价明显较高。在此提醒置业者，用一万多的高单价购买四十年商业性质的产品，还是需要谨慎考虑的。

四、      投资回报

首先，在公寓与写字楼供应一定的情况下，我们从需求的角度来考虑二者的价值。

对于公寓的需求，周边龙子湖高校园区毕竟有数十万的教职工和学生，人口基数大，不适合长期出租，会有不少自主创业的学生租客和服务于大学生的机构、工作室等，但整体档次不会太高。由于项目周边缺乏底商，平价餐饮会十分难找，预计后期在此办公的人群午饭会以盒饭为主，或到周边学校学生食堂凑合；对于写字楼而言，湖心岛地块毕竟太小，没有企业总部等大型的资源，单靠湖心岛的办公氛围去吸引企业还是比较牵强的。

其次，我们从投资回报的角度来考虑公寓和写字楼的价值。

公寓一般是由个人支付租金，而写字楼房租是由公司支付。虽然个人租房的需求明显比公司租赁办公场所的需求的要多，但是公司支付房租和接受高房租的能力是远远大于个人的。所以说投资公寓安全稳定，收益一般，投资写字楼可能会有较高的收益，但可能面临一段时间空租的局面。

结语：

龙子湖湖心岛看似区位优势明显，地段稀缺，但区域成熟度还是太低，且近几年发展速度有所放缓，后期项目自身商业经营好的话可能会带来大量商机。若投资客能保持长线持有，还是可以考虑的，但对于购买自住，并不适合。