随着生活水平的提高，人们越来越有理财意识，房子由于保值增值能力强，加上近几年房地产市场较好，按照投资学不能把所有的鸡蛋（资金）放在同一个筐里的金科玉律，很多人从股市中分身开始转投房地产（房子还可以实现以小搏大，即用百分之十甚至更低的首付款将好房子百分之百锁住，然后等待升值）。那么对于投资，房子该选什么样？哪些房子具有升值潜力？买房投资应考虑哪些因素呢？

图1：买房投资考虑因素

那么威望未来城悦（东方首府三期）情况怎样？是否适合投资，投资价值在哪里？ 

※※※ 看地段。项目地处金水区未来路和商城路交汇处，城市核心区，属于二环内项目，可谓是黄金地段。据统计目前郑州二环内在售项目也仅仅是瑞隆城三期、物华国际二期、升龙天汇广场、升龙天玺和华润悦府这几个项目，项目土地的稀缺性显而易见。

图2：二环内项目一览表

※※※看配套。项目在曼哈顿商圈辐射范围内，其商业配套已经无可厚非，而且作为老城区项目，还享有老城区成熟的医疗（省人民医院，省胸科医院、省肿瘤医院、省中医院）、交通资源（地铁一号线燕庄站，十余条公交线路）。关于教育资源，项目本身规划的教育资源比较少，仅有一所幼儿园，周边的公立学校教育水平一般。

※※※看品牌。关于开发商郑州威望置业有限公司，前身以经营煤炭业为主，2004年开始涉足房地产行业，前期和其他开发商合作开发，口碑一般。未来城是该公司第一个独立完成的项目，可以说开发商起步较晚，开发经验还是有待进一步提高的。

※※※ 看户型。威望未来城悦居室是未来城的三期（东方首府三期），建成后和前两期构成一个完成的社区。三期共3栋楼，其中1#楼31层5梯12户，2#楼26层4梯14户，6#楼24层4梯12户。

 图3：项目楼栋楼层平面图

从上面3栋楼的楼层平面图我们可以看出，项目的产品类似于公寓产品，据了解项目户型包括36㎡的一房，53-56㎡一房，63㎡一房，66-78㎡二房，89-95㎡的二房。

图4：项目在售户型一览表

户型设计很一般，从3栋楼的楼层布局我们可以看出来，户型的通风采光效果也不好，但项目的户型面积偏小，降低了投资门槛，所以还是很适合投资的。

※※※看物业。项目物业是开发商自己的物业公司威望物业，随着开发商一起成立的，服务年限短，经验比较少，而且根据一期二期已经入住的业主反馈，物业管理混乱，还出现乱收费等情况，所以说项目物业这块并不占优势。

虽有物业的瑕疵，但成熟的地段，二环土地的稀缺性，小面积典型投资户型，都使项目看起来很有投资价值，那么是否真的适合投资，还是需要数据说话。地产行业计算投资回报，一般是以投资额(即房价)的4%-6%再除以一年12个月算出基本的月租金参考价，如果实际租金高于这个参考价，那么基本可以说回报还是不错的。项目尚未开盘，下面我们反推一下，项目低于多少钱，才能保证以后的投资收益率（以5%的投资额为基准）。

假设1：项目36㎡标间租1500元/月， 项目售价低于1万/㎡才有盈利。

假设2：项目53㎡一房租1800元/月，项目售价低于8151元/㎡才有盈利。

假设3：项目70㎡二房租2500元/月，项目售价低于8571元/㎡元才有盈利。

假设4：项目95㎡二房租2800元/月， 项目售价低于7074元/㎡才有盈利。

根据以上几个数据我们可以看出标间的出租投资回报率最高，其次是70㎡的二房，也就是说卧室间相同的情况下，面积越小回报率越高，这也是为什么说小户型是典型投资产品的原因。（高层产品要比多层产品回报率高，这是因为多层总价较高，租金由于受周边平均房租的影响很难跟进）。此外根据项目周边在售均价12000元/㎡的价格来看，项目开盘均价很大可能也要上万，所以说威望未来城悦居（东方首府三期）投资收益率并不很好（主要是项目所在区域房价太高）。

总之买房投资要把握好以下几个原则，品牌开发商、小户型、成熟的生活配套（特别是交通配套）、良好的物业。此外既然是作为一种投资手段，投入越少越好，所以房屋的装修标准也不宜太高，如果装修太高端，租客受众明显萎缩，房屋出租机会大大降低，空置的风险就大大增强。最后提醒置业者的是一个项目是否有投资价值，还需要考察所在区域同类型产品的租赁价格水平、流动人口状况等，了解市场供求关系，然后进行测算，看是否可以达到自己的投资收益期望。