最近有很多客户来咨询分析师阳光城的情况，通过分析师与之交流，发现这些咨询客户看中这个项目的心理基本雷同，就是想在东区买房，但又支付不了东区高昂的房价，于是想曲线救国选择已经过了中州大道（东区范围为西至中州大道东至万三公路）但位置偏东南，价格相对便宜的阳光城，但是对这个楼盘又不知道底细，特别纠结值不值得入手。

   下面分析师就和大家一起来看看这个项目。项目位于管城区中州大道航海路口南300米路东，占地面积87万㎡, 建筑面积300万㎡，在售均价8500元/㎡，被市场定位为典型刚需房。

按照购房者的购房需求，住宅大致可以分为刚需性住房、改善性住房以及投资性住房三大类。刚需房顾名思义就是满足置业者刚性需求，以自住为首要条件，一般不会因为市场的好坏而放弃购房决策。所以符合“刚需”要求的楼盘起码要符合以下几个条件，首先价格上要买的起，其次交通及生活环境要便利，第三配套要完善，第四户型设计要实用。

NO.1价格。刚需置业最关注的一点就是价格是毋庸置疑的，项目目前在售均价8500元/㎡，从下面管城区成交均价折线图中可以看出，项目成交均价曲线是一直在项目所在区域管城区成交均价下方的，可见项目在管城区中还是占有价格优势的。

此外，我们再来看看项目周边的竞品情况，项目周边项目有七里香堤、中实润城、万科美景龙堂、永威城这几个项目，其中七里香堤、万科美景龙堂、中实润城已经尾盘，而永威城虽然也是个千亩大盘，但目前是证件不齐全，可以说项目周边竞品很少，而且从周边项目的成交均价来看，项目的价格也是较低的，而且8500元/㎡的价格也确实是在刚需族可以接受的范围。所以在价格这点也是完全符合刚需族置业需求的。

    NO2.交通。除了价格，刚需族最关心的恐怕要数交通了，特别是公共交通的通达性的问题。刚需族由于经济条件有限，对公共交通的依赖性很强。项目紧挨着中州大道，是可以享有三环BRT 的交通优势的。此外，按照郑州市城市轨道交通近期建设规划（2014-2020年），离阳光城最近的站点是腾飞路站（七里河站），位于航海路万科美景龙堂售楼部的位置，以后这个站点也将是地铁4号线和5号线的换乘站。项目距离这个站点1000米左右，这个距离还是可以的，步行也不会太累。此外，项目还处于中州大道、航海路、机场高速的交汇处，自驾出行也相当方便。所以在交通通达性这点也是OK的。  

    NO.3配套。对于刚需族，不需要配套多么高大上，但是绝对要有，最好能满足生活一站式需求。项目所在的位置虽然尚未发展完全，但是项目自身是个千亩大盘，而且地块集中，后期完全是可以享有大社区的综合性优势。特别是学校这块，现在置业者都比较重视，项目内部规划了8幼儿园3小学1中学，阳光小学去年已经开始招生，中学确定为阳光实验中学，临近二期位置，虽然还没有正式修建，但应该是早晚的事情。所以在配套这点可以说项目也是达标的。

    NO.4户型。如果说改善型客户置业选择户型讲究的是一个舒适度的话，那么刚需族置业选择户型讲究的则是功能性。刚需置业分为两种，一种是首次刚需，满足结婚需求的；还有一种是改善性刚需，由于家庭人口众多，上有老下有小，急需改善目前的居住环境。这两种需求都是建立在价格基础上的选择。对于第一种情况，70多㎡二房和90㎡的三房是首选。第二种情况则是110多㎡三房和120多㎡四房比较受欢迎。而阳光城项目主力户型是85㎡二房和89㎡三房，户型偏刚需，这点也是没有问题的。

一直以来，刚需都是房地产市场不变的主旋律，2011年楼市冰冻期，更是有“刚需撑市”的说法，由此可见，刚需在市场中的地位是不可撼动的。而阳光城刚需盘的几大特征都满足，那么为什么还是卖的不好呢？（一期的时候项目进行了各种团购、各种员工房，内购价6000-7000元/㎡，卖的还可以，二期的时候则销售缓慢。

第一、维权事件的发生。项目一期因为门牌号和合同不一致影响业主子女上学和落户口问题，还有一期墙体问题都出现过客户维权拉条幅事件，更甚者，一期交房发生冲突还出现了流血事件，对后期销售产生了严重的不良影响。

第二、物业问题。开发商口碑决定着项目的品质，产品户型决定着居住的舒适度，物业决定着交房后的居住生涯是否闹心。虽然没有指望项目的物业可以像建业、康桥、永威那么好，起码也得水平一般般吧。据一期已经入住的业主反馈，物业不仅收费高，而且服务还不到位，很闹心。

第三、现场销售气氛。说多了跟要黑阳光城一样，但是售楼部销售人员的服务态度分析师也是真真的醉了。都说一个销售人员的素质不是体现在怎么服务好自己的客户，而是在面对不能给你带来利益的同行时是否还能如春风般的温暖。接待同行相互推诿，讲解项目草草了事，问问题一副爱答不理的样子，这样的售楼销售现场，小分只想说我要给差评！而且我相信对待同行这样的销售态度对于置业者也不一定能真心到哪去。

    第四、合资项目。之前我们讲过，合资项目由于牵涉到合作商利润问题和分工问题，后期容易出现问题。而阳光城的开发商是郑煤集团和泰宏集团合资，这两个开发商实力一般，而且泰宏的口碑也不是很好，所以项目在开发商这块也是遭到质疑的。

阳光城虽然满足刚需盘的基本特征，但深究项目的软配套，还是有很多弊端的，我想这才是造成项目销售受阻的根本原因。刚需盘并不是劣质房，刚需盘也不等于低价盘，用心做才是成功的王道，不然就算满足刚需特征，内在服务做不好，还是一样得不到客户认可。项目能在那样一个位置拿到这么大体量的土地，还是很牛的一件事。希望开发商能诚心盖房子，真的给客户打造出一个阳光般温暖的城邦。