买房首先考虑区域，什么才是好的区域呢?小分用最直白的理由来表达一下：①有本事的人都在居住、或者多数人都想去居住的地方（比如很多家长都希望把孩子送到美国或澳洲道理相似）；②一分价钱一分货，区域二手房价格一定是高于市场普通水平的区域。

2015年4月22日的一条新闻把郑东新区北部区域推到了大家的眼前：

区域位置图

 鸿园作为该区域的典型项目，4月26日配合金水区政府召开“郑东新区北部区域”新闻发布会，特邀著名人士杨澜主持共建郑州生态城暨绿色城市发展论坛。其实说白了，就是鸿园借助金水政府和杨澜来炒作这个新兴区域，说明整个区域由郑东新区统一规划，要契合郑东新区的整体规划，和东区沾边了，鸿园这张大饼画的挺好。今天小分顺着这个新闻来挖掘一下靠着大饼，业主能不能过上好日子？

首先我们要明白政府对该区域的规划是科教园区，打造的是“中原智慧城”。鸿园在营销策划上为了掩盖项目偏远的实际距离、消除购房者的心理距离的抗性，才炒作郑东新区北部区域，炒作隶属金水区，什么价值洼地、什么马太效应、不过几篇稿件而已，空概念没什么意思。

作为购房者我们是否为此买单呢？小分从以下三个方面为购房者分析：

第一、交通现状：

去过鸿园几次，每次都是开车去的（公交车只有一趟117路，一个小时发一趟车） ，依靠公交车出行一般人伤不起。但即使是开车，每次也还是觉得有点绕，一个直觉就是：这地方有点偏远呀！ 假设我就住在鸿园，大清早，发动车，出发…… 

项目自驾出行线路图

       路线1：沿鸿苑路向北，直行1.3公里后到达北四环…… 
      路线2: 沿鸿苑路向北700米，与一小路交叉口右拐直行1.2公里到达北四环…… 
      路线3: 沿鸿苑路向南，到达鸿宝路后右拐，直行即可达107辅道，全程2.9公里…… 
      路线4: 沿鸿苑路向南，到达鸿宝路后左拐，直行可达东四环，全程3公里…… 
      这就是进出鸿园的4条主要路线，107辅道，东四环，论距离，鸿园离它们并不远， 还有连霍高速107辅道站离鸿园也不过3.5公里， 理论上交通上是给力的。但鸿苑路和鸿宝路这两条接驳道路不行，目前看也就是县乡道路的水平，绝不足以承托该片区的未来。双向二车道加上不时出现的拖拉机、机动三轮，机动车非机动车混行，路边还有歇脚的人或坐或蹲或躺，超个车可不容易，乡村气息太浓厚。

  小分在深冬的雪后去项目调研，实拍周边道路图片，环境显得有点萧条，乡村气息更浓了：

结论：小区环境确实好，但售楼员说门口的湖和绿地树林将来还会盖房子，这样，特色顿失，和普通的小区大同小异罢了。目前和未来较长的一段时间内交通不便是不争的事实，没有私家车的就别考虑了，售楼员所说的地铁通何日实现是个问题。普通老百姓就不要考虑这儿了，总不能看着郑东新区北部区域这张规划大饼过日子吧？

  第二、区域里楼盘现状：

  一个区域房地产价值的提升，必须有大牌名企的进驻，想知道品牌房企对于一个区域的重要性，小分认为可以考虑以下问题：

①   假如平原新区没有恒大金碧天下；

②   如果高新区没有万科城；

③   再比如洞林湖区域山水城没有恒大和郑州碧桂园；

④   看看鸿园所在这个片区的项目情况：

  结论： 区域无大牌房企、楼盘品质参差不齐，唯一的万科以前说的杨槐城改项目，但因进度缓慢，业界有说万科已经退出，其它开发商里面，也就清水苑的天地置业稍有名气，鸿宝园林作为鸿园的开发企业，园林做的好，不一定房子建的好！最让小分担心的是这些团购、内购房集中于此，中小开发商集中于此，虽然区域拥有较好的硬性资源和价值，但软性的人文环境和氛围却可能会被无形的破坏了。

  第三、以清水苑为例看区域的二手房价：

  清水苑作为区域里唯一交房的楼盘，和鸿园一墙之隔的邻居，小分也亲自到社区里做了入住率的调查：

清水苑社区里面实拍图

  社区里面比较冷清，入住业主较少，小分根据每个楼栋装修情况判断，小区入住率不足30%。再看看二手房网站，项目转让房屋信息高达100多条。小区二手房洋房最低历史成交价格在8298元/㎡，最高的联排也就15284元/㎡，与郑东新区动辄20000多元/㎡的二手房价格差别还是蛮大的。

——截图来源某二手房网站

 小分又看看了清水苑已交房的临街门面情况：

清水苑临街商业实拍图

清水苑是2014年交房的，至今临街商铺还在打着出售的招牌，仍然没有一家门店开业。主要原因还是人气的问题，没有消费群体，做什么生意不都得赔钱吗？

结论：二手房出售有两种情况：一、是房子升值了，前期的投资赚钱了，才考虑出售；二、买过后，发现交通配套等无法满足生活所需，不适合自己居住。我想对于这个区域多半处于第二个原因。现阶段方圆5公里基本没有生活配套的区域，未来5年能又怎么？买房还是要看眼前比较靠谱。对于该项目，适合不打卡上班的闲暇时间比较多的人居住，建议终极置业客户重点考虑，或者投资置业者购买。

当年的郑东新区龙湖CBD区域从规划到成熟经历了近10年的时间，如今的郑东新区北部区域的规划完成目标是2030年，对于一个购房者来说15年后的大饼，根本解决不了眼前的问题，并且该区域位于郑州北部边界地带，受郑东新区的辐射影响到底多大？ 我们只能拭目以待！