四月初始，恒大以2049万的每亩地价再次刷新郑州拿地总价和单价记录，4月25日，鲁能以底价摘得龙湖6/7号地。

一方面是郑州土地市场迈入2000万的门槛，另一方面是1个月内两名一线房企进驻地王窝。自此，北龙湖再次赢得郑州房地产圈众人的瞩目。

对于地王窝，拿地房企该用怎样的产品突围就成为了大家关注的热点。正好，我们借着今天的鲁能事件谈谈北龙湖的破局之道。

说来也巧，在龙湖5号地（恒大地王）拍地前两周，有一家一线房企咨询关于该地块的情况，当时聊得最多的还是产品突围。有一句核心观点：将来北龙湖谁做出了300万以下的房子，谁将在龙湖地王窝中异军突起。

在这之前，我们先看下3月份郑州各板块的成交均价:

2016年3月郑州市各版块成交价格对比图

如果按3月份龙湖版块29983元/㎡来算，那么300万可以买100㎡，实际是龙湖的房价是高于30000的，那意味着300万在龙湖只能选择100㎡以下的。

放眼全市，如果按10000起算，那300万可以选择这些版块

2016年3月成交均价1万元以上列表

在高铁周边可买200㎡，在国贸板块可选择230㎡，在南阳路板块可选择240㎡，在杨金板块可选择270㎡。

龙湖板块看九如府，洋房面积170-291，推230，去128，均价2.5-2.8万，总价425-815万；

2015年11月九如府认筹数据

建业海马九如府产品配比表

点评：如果去年底的认筹数据准确的话，那么现在还剩洋房190余套，别墅28套，主要总价太贵了，客群有限。

高铁板块看海马公园，目前五期产品在售，高层面积75-171，均价1.5-1.7万，总价170-330万；

海马公园近一年分月度成交数据

点评：海马公园在郑东新区从一期卖到五期，五期刚开始卖，剩余相对较多。从各方面来讲还不错，总价区间抓取的到位，不足的就是产品力不够，未来局限性太大。

建业天筑，一期已清盘，二期即将推出高层230-320，均价2.1-2.4万，总价480-780万；

建业天筑近一年分月度成交数据

点评：建业天筑作为建业平层豪宅系列，从2014年卖到2016年，一期的1200余套剩余不足百套，作为东区的标杆称号实至名归，而即将推出的二期价格较之前变化不大，主力面积偏大导致的总价区间上涨，未来去化还是压力山大。

南阳路板块看东润泰和，总数514户，目前剩余200套在售，高层面积160-270，均价1.5-1.7万，总价240-350万；

东润泰和近一年分月度成交数据

点评：东润泰和的总价区间算是比较典型，没有像建业天筑及龙湖窝的各色地王那么高不可及。75%的大户型设计，巧妙地填补了主城区优质改善250-350总价段200以上平层需求空白。

虽然同海马公园的总价段类似，但它做的更纯粹，固定了一小部分特定客户。让圈层营销更有效果。细想下一万五六的小房业主某种意义，他一定代表着某种意义的优质购房群体。

随着上和院入市，李玮珉身价和名气，让更多郑州人越来越熟悉，对比龙湖四万多的单价，泰和价格表现出另一种价值凹地。从2015年到现在不足1年的时间已基本完成了60%的去化，更主要的是产品未来给予客户更多的想象空间。

龙子湖板块看瀚海晴宇，目前二期产品在售，高层面积325-329，均价1.9-2.3万，总价610-760万；

瀚海晴宇近一年分月度成交数据

点评：瀚海晴宇的看点应该是在未来，交房才能真正看出此类概念性产品能不能真正在郑州受用。从已成交信息来看，主力成交还是集中在300-350万总价区间，剩余百余套产品面积325-329，总价610-760万，压力着实不小。

中心区板块看华润悦府，目前二期产品在售，高层面积150-180，均价1.2-1.6万，总价180-300万；

华润悦府近2年分月度成交数据

点评：华润悦府的数据要分两部分看，第一阶段是刚开始销售的第一年（2013.5-2014.6），刚入市，国企口碑，各种期许较好，精装产品销售，总价200-250万，第二阶段应该从第一批交房后，一方面精装产品不足曝光，另一方面地段与产品的匹配严重缺失，在产品和价格均做相应调整后还是难以解决前期出现问题，销售一度困难。

另国贸板块，未来路板块，杨金板块，CBD板块均为部分项目少量房源在售，此处不做说明。

从2015年3季度起，再改产品120-180平米占比逐年上升，现已占全年成交的30%以上，除了二孩政策放开影响外，更多原因还是客户认知改变，追求生活品质的客户越来越多。

近2年郑州市各个产品线成交占比

表现在区域上，郑东新区、金水区120㎡以上三房占比超50%，说明改善客户更多愿意选择金水区和郑东新区作为改善置业首选。

2015年郑州市各区域三房产品面积段特征

考虑到大家最关注的升值问题，在此列出2015年郑州市二手房成交面积和成交价格对比图；

2015年郑州市各区域二手房成交对比图

2015年二手房成交面积最高区域为金水区，成交均价最高为郑东新区。

因为片区配套相对完善，所以金水区成为二手房成交量集中区域，成交面积较2014年增长38%；郑东新区一手房价格带动二手房价格，所以在二手房价格上，郑东新区遥遥领先；