总结郑州今年的夏天，两个字—“火、爆”，火到什么程度？“出门两分钟，出汗两小时“，爆到什么程度？“出门走路，不小心就掉坑里，命没了”。但是如果说还有什么更火爆的话，那就是郑州的房地产了。

郑州地产恐慌在蔓延，投资房产要擦亮眼睛！

投资公寓还是住宅？

缩水比例要算清

公寓：实用率7成就不错了，使用年限最多40年

住宅：最高实用率能达8成左右，使用年限最高70年

隐性成本不能不知

公寓：商用水电、物管费一般较高、不能用明火

住宅：住宅水电、管理费一般较低、可用明火

公寓的水电费价格比纯住宅高，若以一般家庭年用电1500度计算，电费多支出397.8元。按现行水费，以家庭年用水100吨计算，水费多支出165元。未来郑州民用水费将执行阶梯水价，第一阶梯水价将调整为4.0元左右，随行就市，商业用房的电费也会调整，电费将成倍增加。

贷款的区别

公寓：不限贷，五成首付；无首套房优惠，贷款利率最少上浮10%且不能用公积金贷款

住宅：限贷，个别银行有首套房优惠，能使用公积金贷款

商业公寓的契税按总房款的3%征收，而纯住宅首套90（不含）㎡以下契税是1%，90-144（不含）㎡ 是2%，144㎡以上及二套是4%。如果国家开征物业税、土地增值税，商用公寓的标准也会比纯住宅高。

入户与学位区别

公寓：不能落户、无学位

住宅：符合条件可落户，有学位

因“无法入户”，所以公寓也是不带有学位的，就算有名校相傍，但业主的子女却无法享受名校学位。这对一向以名校学位优势备受市场宠爱的老城区物业来说，公寓后期升值潜力相对较弱，因此相对来讲，名校路段内的公寓与住宅，在价格上的差别会更大。

投资回报率怎么计算？

房产投资回报率，是用来衡量一处房产是否值得投资的重要参考数据，一般有三种计算形式：

以北区的海亮公寓项目为例，价格不高8600元/㎡，按照面积35㎡，月供1589元，月租金1800元，2年期房，物业费按照2元/月/㎡来算一下回报率：

1、投资回报率：（1800-1589）x12/(15万+3.8万)=1.35%

2、投资回报率：（1800-70）x12/8600=2.37%，结果远远小于8%

3、投资回收年数:（15万+3.8万）/(1800-1589)x12=74年，周期太长

投资这样公寓类项目，总价低，还款压力小，比较适合长期持有的客户，从三种计算结果看出，单靠租金收益，确实有点慢。那只能靠房价上涨带来的收益了？小编有一点提醒：商业性质土地公寓转让时各种税费加一起要近30%！这一笔“酱油贵过鸡”的惊人费用，令商用公寓换手率通常都较低，转手相对不容易，通常需通过长线放租获利，在收租10-20年后才会选择卖出。

郑州投资那个区域比较靠谱？

投资房产应选潜力区域！ “城市向东，生活向北”这是必然的趋势。眼下已毋容置疑，剩下西边和南边，是战略、是布局、是陪衬，是协调发展，这个我们都懂的。

往南基本是死棋，首先是坚决放弃的南龙湖，地理位置尴尬，房价从2013年的5800，到2016年的6000，基本没有升值可言，一中分校撤离，“宜居教育”城是彻底被玩死；

高新经区这两年房价逆袭，马上要破万了，但问题是区域没有统一整体规划，拆出一块建一块的开发模式，注定永远更法高大上，未来房价上涨动力不足。

北区和东区是当下的热点区域

北区依靠人口自我带动起来的区域，三环以北区域的价格今年基本透支完毕，自住建议购买，投资谨慎看好。因为这两年大盘林立，外加多个大型城中村改造项目，未来新房多，二手房对手盘多，影响投资升值速度和潜力；

东区依托政府规划发展的区域， 成熟区域的郑东新区和金水区是奢侈品，再往东的白沙组团是政府的心头肉。

郑东新区白沙组团离老城区最近，且定位“中原经济区核心位置”，北部作为省商务中心用地存在必然形成商政服务中心，周边还有第三人民医院，中原云大数据中心等核心配套反应出政府对于白沙发展的强大决心。白沙南边有千亩东润城形成的新郑东商业中心，红星美凯龙的落地证实区域将最早形成居住新领地，同时实现人口的聚集，这对于区域住宅项目的价值无疑是一个加码。计入住宅投资回报率的话，这一块将是最早产生价值，最能实现最大投资回报率的区域。

目前区域高层房价北边的9500左右，南边8200左右，对比上周郑州住宅均10355，郑东新区白沙组团整体是郑州市场的一个价格洼地，特别是南边的东润城8500的价格，小编认为可以投资入手一套，几年后出手，也不失一个好的投资途径。

我们已经有了去年股票市场断崖式由牛转熊的经历。现在又出现了恐慌性上涨的房地产牛市。似曾相识，前车之鉴。我们能做的就是保持谈定的心态，冷静的思考，谨慎的行动，量力而行，防止冲动，以不变应万变。也许，你能从中获利得益，买到一套称心如意的房子，或者通过置换改善了自己的住家条件，或者果断出手获利出场。至少，你不会像去年的股市一样，盲目跟风，融资操作，最后搞到伤筋动骨，血本无归。